Hessing is failliet > Louwman neemt deel activiteiten over

[dvh]

Dennis, ik denk dat beiden kan, villa's en appartementen, beiden kunnen ouderen aanspreken.
Alleen dit plan is opgezet als elke willekeurige vinexwijk, alleen met prijzen van een luxepark, die combinatie werkt niet, als mensen een villa of appartement kopen van tussen de 1 en 4 miljoen euro, dan willen ze niet als een stel fokkippen op elkaar gepropt worden.
enigszins gecharcheerd.

Waarop baseer je dit soort uitspraken?
Het grappige is namelijk dat ik zelf in zo'n soort woning woon. Een inbreilocatie in de oude dorpskern waar ze 10 verschillende type huizen op een eigen hofje hebben neergezet. Prijs bij de bouw, allemaal rond het miljoen...... sla je het om naar kavelgrootte, vierkante meters of inhoud dan waren ze allemaal vééls te duur.....en toch allemaal verkocht.

Zozo, zit je duur te wonen Elise
Maar ben het verders wel met je eens. Geloof ook dat er echt wel mensen te vinden zijn voor dit soort projecten. En dat heeft weinig met jong of oud te maken.
Zo heb je mensen die graag in de nieuwbouw zitten. Zo heb je mensen die graag een grachtenpand in Amsterdam willen, Of een project als hierboven vernoemd wordt.
Waarom ? Charme ? Veiligheid ? Clubgevoel ? Afgezonderd ? Speciaal ? Nieuw ? Soort bij soort ? Who knows.. Maar mijn zwager , oogarts, en zijn vrouw , professor, wonen ook in Amsterdam in een aftands herenhuis waar zij de hoofdprijs voor betaald hebben. Typisch huis voor het type mens. En de buren zijn ook van het gelijke soort. ( Wouter Bos is er een van overigens.. ) En die zitten daar lekker bij elkaar.

Zou je zeggen, ik ga echt geen 1.5mil ( want dat kost het ) uitgeven aan zo'n grafpand waar je bijv een kraan + wasbak terugvind waar je in een verlopen huurwoning nog voor zou schamen. Maar het wordt verkocht.

En ik denk dat het type mens gewoon zoiets opzoekt. De burgelijke middenmoot in de 2kappers in de nieuwbouw De volksmens in de volksbuurten, de upperclass in luxe nieuwbouwprojecten. Lekker bij elkaar..Weet je teminsten zeker dat je wat gemeen hebt met je buurman en je schaamteloos kan discussieren of je nu een 458 moet nemen of een Masaratti Sport Coupe..

Dat het project faalt sluit ik dan maar aan bij Rico's verhaal.. Er faalt zoveel op dit moment in de bouw en aannemerswereld. Wellicht dat dit project gewoon weer opgepikt wordt door een andere investeerder of iemand die er heil in ziet.

[Luco]

Dennis, ik denk dat beiden kan, villa's en appartementen, beiden kunnen ouderen aanspreken.
Alleen dit plan is opgezet als elke willekeurige vinexwijk, alleen met prijzen van een luxepark, die combinatie werkt niet, als mensen een villa of appartement kopen van tussen de 1 en 4 miljoen euro, dan willen ze niet als een stel fokkippen op elkaar gepropt worden.
enigszins gecharcheerd.

Waarop baseer je dit soort uitspraken?
Het grappige is namelijk dat ik zelf in zo'n soort woning woon. Een inbreilocatie in de oude dorpskern waar ze 10 verschillende type huizen op een eigen hofje hebben neergezet. Prijs bij de bouw, allemaal rond het miljoen...... sla je het om naar kavelgrootte, vierkante meters of inhoud dan waren ze allemaal vééls te duur.....en toch allemaal verkocht.

Deze had ik nog niet gezien.
Maar een inbreilocatie in een oude dorpskern (ligt eraan waar) of een oud amsterdams grachtenpand is van heel andere orde dan het project waar we het hier over hebben.
Een heleboel mensen willen graag aan een gracht of in een oude dorpskern wonen, dat drijft de prijs op, of het huis het waard is, is dan niet (of minder) aan de orde, men betaald voor de locatie.

Als je naar dit project krijkt, is het gewoon een vinexlocatie met vinexindeling, als je dan bijzonder wilt zijn en bijzondere prijzen wil krijgen, had je het ook bijzonder moeten maken, de kwaliteit van de woningen zal best voortreffelijk zijn, maar zoals eerder al gezegd zijn er betere locaties met net zulke goede woningen.

Maar wat ik dan vreemd vind is dat Hessing erop failliet gaat terwijl er vrolijk op de site gemeld wordt dat in 2013 ALLES opgeleverd wordt?

[Dennis Cavallino]

@Rico: Eensch met je analyse, maar waarom dan geen plan-B verzinnen vanaf +-2007 in plaats van financiers zoeken voor een kansloos project? Die keuze snap ik niet.

[Robin]

@Rico: Eensch met je analyse, maar waarom dan geen plan-B verzinnen vanaf +-2007 in plaats van financiers zoeken voor een kansloos project? Die keuze snap ik niet.

Verhaal van Rico is de kern natuurlijk. Klopt.
Maar wie kan/kon (toen 2007) in de toekomst kijken, kortom?

Achteraf is 't zo makkelijk te analyseren weten we allemaal.

Als Hessing 't wél had gered met dit project(theoretisch, het project leek mij ook met nogal wat problemen in de basis) , had je er weer 'niemand'over gehoord, ja een paar misgunnende 'analyses', NU hij kapot is, komen we allemaal met 'analyses' van: Zie je wel? Ik had 't toch gezegd! Had ie nooit moeten doen!Eigen schuld dikke bult! Gedoemd te mislukken! etc etc.

Had je hem/hun dat ook in 2003/4 ofzo zo willen zeggen , denk ik dan?

[RVV]

@Rico: Eensch met je analyse, maar waarom dan geen plan-B verzinnen vanaf +-2007 in plaats van financiers zoeken voor een kansloos project? Die keuze snap ik niet.

Nu heb ik niet zoveel verstand van grote onroerend goed projecten, maar ik kan me wel voorstellen dat de plannen die gemaakt worden en ook de uitvoer zomaar een meerjaren gebeuren is. Waarbij als in een relatief vroeg stadium harde contracten worden gesloten en verplichtingen worden aangegaan. Aannemers en bouwers hebben niet zoveel met de verkoop van het project te maken. Daar worden ze niet voor ingehuurd. Hun taak is om een complex neer te zetten wat aan de vraag en wensen van de opdrachtgever voldoet (in dit geval Hessing). Je kunt niet na 2 a 3 jaar van allerlei voorbereidend werk aannemers zomaar even aan de kant zetten. Of komen met "we gaan het helemaal anders doen!" Zou natuurlijk ook een mooie boel worden. Op zulke voorwaarden wil geen bouwer/aannemer er in stappen. Dus ik denk dat forse boeteclasules in de weg stonden om zomaar over te gaan op een plan B. Waarschijnlijk is er ook nooit een plan B geweest.

De grootste fout die Hessing eigenlijk heeft gemaakt is dat hij zijn autoactiviteiten niet heeft losgekopppeld van zijn bouwactiviteiten.

Ik heb zelf 2 bedrijven, mijn matrassentoko en Driving-fun.com (deel eigenaar). Maar deze hebben 100% niets met elkaar te maken. Gaat de een naar de kloten dan heeft de andere daar geen last van. Zo hoort het als je verschillende bedrijven wilt runnen. Met het ene bedrijf garant staan voor het andere bedrijf is zakelijk gezien zeer onverstandig. Dat blijkt wel weer uit de Hessing constructie.

[Tom]

Op zulke voorwaarden wil geen bouwer/aannemer er in stappen.
[..]
Met het ene bedrijf garant staan voor het andere bedrijf is zakelijk gezien zeer onverstandig.

Om op die tweede zin te reageren: vervang bouwer/aannemer door geldschieter in je eerste zin.
Hij zal iets tegenover die lening moeten zetten.
/nogmeeraannames

[Luco]

Rico, alleen in bouwteamverband doe je dingen samen met de aannemer.
Ook heb je ontwikkelende aannemers die alles zelf doen, maar dat is hier niet het geval.

In bijna alle andere vormen komt de bouwer pas op de proppen bij een aanbesteding en is die dus niet in het voortraject betrokken, dat wordt gedaan door, adviseurs, architecten, die bereiden alles voor, van bodemonderzoek, tot vo ontwerp, do ontwerp, kostenramingen en alles wat er nog meer bij komt kijken.

Dus kan je tot op het moment van aanbesteding gewoon de stekker eruit trekken, zonde van het geld wat je eringestopt hebt natuurlijk, als je al woningen verkocht hebt ben je dus ook de sigaar (of er moet bij de verkoop een clausule in zitten dat bv het project pas definitief doorgaat bij een verkoop van 70% van de woningen).

Vaak is het zelfs zo dat je na een aanbesteding ook nog geen verplichtingen hebt, als de bedragen boven je budget liggen.
Ligt ook helemaal aan hoe de aanbesteding gedaan wordt.

Overigens is het zo dat als je in bouwteam werkt, de aannemer ook zijn verantwoordelijkheden moet nemen, al is dat vaak niet het geval.

Toch vind ik het nog steeds vreemd dat er op de website nog steeds melding wordt gemaakt dat alles klaar is in 2013, dan is het toch rond, en toch failliet??

[GTRene]

[RVV]

Hij zal iets tegenover die lening moeten zetten.

Dat is de keuze die hij heeft gemaakt. En overduidelijk een onverstandige keuze. Er zijn ook genoeg ondernemers die hun woning gebruiken om tegen over een lening te zetten. Daarbij aanvaarden ze het risico om hun huis kwijt te raken als hun bedrijf failliet gaat.

Als Hessing financieel dit project niet had kunnen overzien (toendertijd) dan had hij er niet in moeten stappen. Maar ik denk ook dat hij zijn goede naam/goodwill opgebouwd met zijn autobedrijf Hessing als een vorm van wisselgeld heeft gebruikt. Natuurlijk speelt een stuk prestige mee en de hoop dat de tijden weer aantrekken mee.

Ik denk dat het anno 2012 gewoon heel erg oppassen is met het aangaan van grote financiële verplichtingen. Ook al lijkt het zo dat je het als bedrijf nodig hebt om te groeien. Blijf bij de kern waarmee je bezig bent. En stem je plannen af op datgene wat je kunt overzien.

[RVV]

In bijna alle andere vormen komt de bouwer pas op de proppen bij een aanbesteding en is die dus niet in het voortraject betrokken, dat wordt gedaan door, adviseurs, architecten, die bereiden alles voor, van bodemonderzoek, tot vo ontwerp, do ontwerp, kostenramingen en alles wat er nog meer bij komt kijken.

Dus kan je tot op het moment van aanbesteding gewoon de stekker eruit trekken, zonde van het geld wat je eringestopt hebt natuurlijk, als je al woningen verkocht hebt ben je dus ook de sigaar (of er moet bij de verkoop een clausule in zitten dat bv het project pas definitief doorgaat bij een verkoop van 70% van de woningen).

Vaak is het zelfs zo dat je na een aanbesteding ook nog geen verplichtingen hebt, als de bedragen boven je budget liggen.
Ligt ook helemaal aan hoe de aanbesteding gedaan wordt.

Duidelijk verhaal Luco, maar ook allemaal punten waarvan de feiten niet bekend zijn. Maargoed het is überhaupt jammer dat de bouw momenteel zulke grote klappen krijgt. Daaer heb jij last van, maar ik indirect ook. Want elke woning die niet gebouwd wordt, komt niemand te wonen en ook niet te slapen natuurlijk (wat weer mijn core business is).

Kortom de pijn voelen we allemaal

[Dennis Cavallino]

Maar als de gezinsuitbreiding daar in Grun gewoon met een potente draf doorgaat Rico, dan komen er in alle bestaande woningen wel stapelbedden te staan!

[Bert ///M3]

Geen verstand van bouwprojecten, maar volgens mij hebben ze de allersimpelste les in zakendoen/investeren vergeten.

Niet alleen kijken wat het opleveren kan maar ook kijken wat je worst case scenario is, ben je out of business als de markt tegen je in gaat dan heb je in elk geval geen goede risk analyses gedaan.

Zeg je dood of de gladiolen en ga je er toch voor dan kan het in sommige gevallen ook de dood worden.

[Will F.]

@Rico: Eensch met je analyse, maar waarom dan geen plan-B verzinnen vanaf +-2007 in plaats van financiers zoeken voor een kansloos project? Die keuze snap ik niet.

Eensch met beide analyses, maar feit blijft dat je een gebouw neerzet waarin je 'n activiteit ontplooit die de huisvestingslasten (naar ik vermoed) onvoldoende kan dragen. Nou maakt dat gebouw deelt uit vd beleving en dus de activiteit en vind ik het bewonderingswaardig dat zoiets in NL gedaan wordt, maar in de kern is het niet autonoom en daarmee levensvatbaar. (Aldus een argoloze buitenstaander met wat ondernemersbloed )

[Elise]

Zozo, zit je duur te wonen Elise

Achteraf heb ik dan weer spijt dat ik dat opgeschreven heb.....mijn fout, had ik beter niet kunnen doen.
Mijn motto is altijd, doe maar gewoon dan doe je al gek genoeg. Laat ik het er op houden dat wij erg tevreden zijn met hoe en waar wij wonen.
Verder ben ik het wel helemaal eens met je verhaal over de grachtenpandjes etc. iedereen gaat daar wonen waar hij zich prettig voelt.

Alles bij elkaar is het gewoonweg lachwekkend en zielig hoe men dit, voor Nederlandse begrippen, nieuwe project van Hessing zonder enige kennis van zaken afkraakt.
Was het wel van de grond gekomen had je er niemand over gehoord.....nu viert de afgunst de boventoon....

[Dennis Cavallino]

Zonder enige kennis van zaken? Ik hoop dat je mijn persoontje niet bedoelt dan. Anders wordt 't een nog langere discussie.

[Elise]

Zonder enige kennis van zaken? Ik hoop dat je mijn persoontje niet bedoelt dan. Anders wordt 't een nog langere discussie.

Dan neem ik aan dat je in het paviljoen van Park Bloeyendael bent geweest?
Hebt uiteraard de verkoopbrochures thuis liggen en weet exact wat de doelgroep is waarop men inzet?
En niet te vergeten heb je met Frits zelf gesproken wat hij nu eigenlijk allemaal van plan was met dit project.... toch?

[Dennis Cavallino]

Mijn moeder is daar geweest (hoorde ik eergisteren) en die heeft de brochure niet eens meegenomen. De website ken ik wel, net als de andere PR-stukken die mij hebben bereikt. Ik volgde 't project met argusogen als commercieel bouwkundig ingenieur die wel een kleine portie ervaring heeft in de vastgoedsector (incl. projectontwikkeling en verkoop van o.g.), ondanks dat ik verder niets meer in die branche doe.

Verder hebben ze een website die al overtuigend genoeg is dat ze de huizen/kavels niet goed hebben georiënteerd. De 1e foto die je ziet overduidelijk. Met een paar kleine aanpassingen aan het ontwerp, was er een beter plan geweest. Met het gated-community concept is niets mis, maar de manier waarop ze het hier hebben ontworpen wel. De prijzen die erbij horen staan niet in verhouding tot het geleverde onroerend goed. Dat maakt de 2e huis-garantie die ze aanboden niet goed (en daarbij weet je ook ZEKER dat je teveel betaalt). De locatie heeft daarnaast een groot nadeel en dat is de drukke weg waaraan 't ligt en in mindere mate de snelweg op steenworp afstand. Je kunt niet even naar een restaurantje in De Bilt lopen, want dan moet je gevaarlijk oversteken, of omlopen via de fietstunnel, of verkeerslichten bij het tankstation.

Ondanks de oude statige villa's die je in dat rijtje ziet staan (waarvan enkele jarenlang gekraakt waren en andere enkel interessant bleken te zijn voor bedrijven), is het geen hot-spot van zichzelf. De locatie waar jij zelf woont is dat volgens mij wel (ook al heb ik geen idee waar dat is, maar jouw omschrijving van jouw stekkie klinkt in 3 zinnen al beter dan in 3 kantjes uit de brochure van Hessing&Co).

[Elise]

Ik wil bij deze dan toch een compliment maken aan de makers van de website, dat deze zo duidelijk is dat jij al gelijk kunt zien dat de huizen niet goed georienteerd staan. Maar dat je met een paar kleine aanpassingen aan het ontwerp er een beter plan van maakt.
Conclusie, dat plan is ontworpen door een paar eersteklas prutsers.

edit : kleine aanpassing.

[Tom]

Modbreak
Zullen we hier niet op de man gaan spelen aub...

[Dennis Cavallino]

Elise wil gewoon haar gelijk hebben



Het is heel makkelijk om gegevens van iemand die vrijwel alles online flikkert openbaar te maken, terwijl je jezelf in een wolk van anonimiteit over 't internet verspreidt.

[Luco]

Al die ervaring staat in dit profiel?
edit
Ik wil bij deze dan toch een compliment maken aan de makers van de website, dat deze zo duidelijk is dat jij al gelijk kunt zien dat de huizen niet goed georienteerd staan. Maar dat je met een paar kleine aanpassingen aan het ontwerp er een beter plan van maakt.
Conclusie, dat plan is ontworpen door een paar eersteklas prutsers.

Het is niet zo dat het plan slecht is, maar de verhouding, prijs/ruimte/lokatie is gewoon niet zoals die zou moeten zijn in deze prijsklasse.
Kijk naar vergelijkbare plannen op vergelijkbare lokaties, dan zul je zien dat je dan echt over andere prijzen praat.

Plan is niet ontworpen door prutsers, maar elke ontwerper/architect werkt vanuit een bepaalde gedachtengang, een architect die alleen nieuwbouw doet moet je geen renovatie laten doen en andersom, ook een architect die altijd in binnenstedelijke gebieden werkt, moet je geen vinexwijk laten ontwerpen, daar is het gewoon allemaal veel te divers en ingewikkeld voor.

In dit geval is het gewoon geen plan wat deze prijzen rechtvaardigd, dat gebeurd wel vaker hoor, alleen omdat nu hessing ermee gemoeid is en het nieuw (communitie) is hoor je er veel over.

[Dennis Cavallino]

Elise, kijk nog gewoon eens op:

http://www.parkbloeyendael.nl/

Aan die website ligt het echt niet, die oogt fantastisch en geeft inderdaad meer dan voldoende informatie.


Klik even een paar huizen aan als je wilt. Kijk naar de kavelgrootte van een willekeurig huis daar. Die zijn voor een vrij simpel huis (niets architectonisch, weinig mis mee, maar wel 1 miljoen euro) zo'n 300 m2. In de regio vind je voor dat geld veel vrijstaande panden met een meter of 600 - 1200 eromheen. Dit is geschakeld....

Met een grondprijs in deze regio van +-700 euro p/m2 kom ik dan op een slordige 200.000 euro aan grond, verkoopprijs. Hessing mag daar dus al enorm aan verdienen, dunkt mij. Blijft over: zo'n 8 ton om te bouwen. Maar de pure bouwkosten van zo'n hut zijn in te schatten op een ton of 2 a 3 hooguit, pleur d'r een keuken in van 50 mille en badkamer van 40, dan heb je voldoende over voor een flinke marge of korting. Zo'n huis raak je wel kwijt voor 6 ton, ook in deze tijd, maar gezien 't project mag 't heel misschien weg voor 7 a 8 ton. Geen 1,nog wat miljoen.

Daar hoef je geen rocket science voor gestudeerd te hebben.

Heb jij aandelen in deze tent ofzo? Ik snap gewoon niet dat je zo stug vol blijft houden dat het project goed is ontworpen/geprijsd. Dat is het niet. Het was vrij simpel geweest om het plan én de prijzen aan te passen. Dat is niet gebeurd. Dát heeft Hessing&Co genekt. En DAT snap ik niet. Met of zonder mijn ervaring op dat gebied....

[Dennis Cavallino]

Kijk eens hier: http://www.parkbloeyendael.nl/#/node0+apt_a_10
Linkje werkt niet... Appartement nr. 10

Kost bijna 4 miljoen euro
Weliswaar een woonoppervlak van meer dan 700m2 en buiten van bijna 200 m2...
maar dan woon je niet op een echte hot spot met de autosloop, brede/drukke/gevaarlijke Utrechtse Weg naast je en de snelwegen A27/A28 aan de horizon. Je huis wordt nooit meer waard dan wat je ervoor hebt betaald.

Voor 4 miljoen koop je een prachtig huis met je eigen hek eromheen als je dat zo nodig wilt.


Het zal mij niets verbazen als dat appartement/penthouse bedoeld was voor iemand die dichtbij 't project stond. Verkoopbaar was 't in ieder geval niet.

Datzelfde geldt voor de appartementen in 't (fraaier vormgegeven) hoofdgebouw die ook allemaal bijna 4 miljoen euro moeten kosten.

[Elise]

Elise wil gewoon haar gelijk hebben



Het is heel makkelijk om gegevens van iemand die vrijwel alles online flikkert openbaar te maken, terwijl je jezelf in een wolk van anonimiteit over 't internet verspreidt.

Gelijk hebben of gelijk krijgen hecht ik geen enkele waarde aan.
Waar het mij om gaat is dat men het hier achteraf allemaal beter weet en wel even zal zeggen wat er niet goed is aan het project.

Men doet hier even voorkomen of Frits Hessing op z'n zolderkamertje een ideetje heeft gehad en zelf met een paar kleurpotloden aan het werk is geslagen....
Maar ik denk dat er links er rechts wel een paar adviesbureautjes langs zijn geweest, dat er eens een planoloog en architect naar hebben gekeken.

Natuurlijk is het een ambitieus project, natuurlijk ligt het niet ideaal...maar zo is er over ieder huis/project wel commentaar te geven, niets is perfect!
Ik vind het prijzenswaardig als iemand ambitie heeft en deze ambitie nastreeft.

Het is precies zoals Robin zegt:

Achteraf is 't zo makkelijk te analyseren weten we allemaal.

Als Hessing 't wél had gered met dit project(theoretisch, het project leek mij ook met nogal wat problemen in de basis) , had je er weer 'niemand'over gehoord, ja een paar misgunnende 'analyses', NU hij kapot is, komen we allemaal met 'analyses' van: Zie je wel? Ik had 't toch gezegd! Had ie nooit moeten doen!Eigen schuld dikke bult! Gedoemd te mislukken! etc etc.

Had je hem/hun dat ook in 2003/4 ofzo zo willen zeggen , denk ik dan?

En daar sluit ik mij volledig bij aan.


En ik had beter je linkedin profiel achterwege kunnen laten....maar aan de andere kant vroeg je er wel een beetje om.....
Excuus daarvoor!
(is nu verwijderd)

[Dennis Cavallino]

Maakt mij niet uit, excuus aanvaard. Ik kan wel tegen een stootje.


Ik ben het volkomen eens dat de ambitie van Frits Hessing om óók* succesvol met vastgoed in de weer te gaan te respecteren is. Iedereen met zo'n vermogen en lap grond MOET daar iets mee doen. Helemaal eens. Ik wou dat ik in die situatie had gezeten.

Ik ben het alleen niet eens om te stellen dat, omdat er architecten en ervaren ontwikkelaars + vastgoedhandelaren bij betrokken zijn geweest, dat het een goed doordacht plan is. De huizen lijken éénheidsworsten doordat overal dezelfde materialen zijn gebruikt, behalve voor 't hoofdgebouw. En de kavels zijn te klein. De huizen zijn niet lelijk, maar te duur voor wat je krijgt. Simpeler dan dat kan ik 't niet uitleggen. Als er geen huizencrisis was geweest had ik er ook zo over gedacht.

Volgens mij zaten er flinke marges tussen voor Hessing&Co. Hád dan genoegen genomen met minder winst, of het plan aan laten passen door een andere architect/ontwikkelaar (die hebben momenteel toch geen zak te doen).


*veel vrienden/relaties van hem investeerden ook succesvol in vastgoed, terwijl ze hun geld elders hadden verdiend.