Hypotheek > starter, wat is wijsheid?

[Steven N.]

Heren,

Ben een starter en zit eigenlijk met basis kennis op het gebied van hypotheken en heb met er de laatste dagen pas echt in verdiept. Ik huur nu erg (!) voordelig maar heb absoluut meer ruimte nodig. Ik zou uiteraard groter kunnen huren maar voor dat geld is ook een hypotheek te betalen en voor de toekomst wellicht verstandiger. 1 januari komt er aan met alle nadelen van dien, dus nu wellicht een goede tijd om te kopen. Maar zie toch graag met meer ogen naar mijn situatie.

Heb nu een tussenwoning op het oog, met wat simpel werk een ideale plek voor ons met een losse garagebox in dezelfde buurt erbij. Een rustige buurt, huis met mogelijkheden voor de toekomst en ook ruimte genoeg voor (sowieso) 10 jaar. Verwacht een benodigde hypotheek van maximaal €130.000,-, dus laten we daar vanuit gaan. Via http://www.hypotheeklastencalculator.nl heb ik een snelle berekening gevonden wat laat zien dat een (bank)spaarhypotheek onder de streep een stuk voordeliger is.

Annuiteitenhypotheek:
Hypotheeksom || € 130.000,00
Rentepercentage || 4,50 nominaal
Effectieve rente per maand || 0,38
Looptijd in maanden || 360,00
Ingangsdatum || november 2012
Hypotheekrenteaftrek || 41,85%
Bruto maandlasten worden gelijkgehouden

Restschuld || € 0,00
Totale bruto kosten || € 237.128,72
Totale netto kosten || € 192.295,35

Maandlasten periode 1
Bruto rente Netto rente Aflossing Bruto maandlasten Netto maandlasten
€ 487,50 || € 283,48 || € 171,19 || € 658,69 || € 454,67

Spaarhypotheek:
Hypotheeksom || € 130.000,00
Rentepercentage || 4,50 nominaal
Effectieve rente per maand || 0,38
Looptijd in maanden || 360,00
Ingangsdatum || november 2012
Hypotheekrenteaftrek || 41,85%

Restschuld || € 0,00
Totale bruto kosten || € 237.128,72
Totale netto kosten || € 163.681,97

Maandlasten periode 1
Bruto rente Netto rente Spaarpremie Bruto lasten Netto lasten
€ 487,50 || € 283,48 || € 171,19 || € 658,69 || € 454,67

Na 30 jaar een verschil van €28.613,38.

Nu zijn er in eerste instantie een aantal vragen die in me op komen?
- Welke hypotheekvorm is (voor lange termijn) het meest geschikt en vooral waarom?
- Welke rentevaste periode is aan te raden, gezien risico's en toekomstbeeld?
- Verstandig om überhaupt te kopen?
- Meer zaken waar ik op moet letten?

Eventueel via PB voor persoonlijke info.

[Tristan]

Hou sowieso rekening mee dat je vanaf volgend jaar geen HRA meer krijgt op je aflossingsvrije deel van je hypotheek.

Voor de rest is het momenteel juist het moment om te kopen. Prijzen staan onder druk en in sommige gevallen kun je woningen kopen onder de marktwaarde. Dus als je het kunt betalen, doen!

Voor de rest is een hypotheek iets heel persoonlijks. Gaat erom dat jij er een prettig gevoel bij hebt.

[Robertdj]

Ik lees aandachtig mee.

[Tristan]

Momenteel is de rente ook lekker laag.

Ik heb zojuist een woning (onder voorbehoud) gekocht. Bedoeling is dat ik hier een lange tijd in ga wonen, dus heb gekozen voor een lange looptijd van 30 jaar en deels rentevastperiode van 10 jaar.

Maar bij mijn 1e appartement wist ik dat ik er niet 10 jaar in ging wonen, dus heb ik de looptijd korter gehouden en aflossingsvrij (wat toen nog kon).

Dus ligt er deels ook aan hoe lang je verwacht erin te willen wonen.

[Hielke]

Wachten. Vraag en aanbod van huizen sluiten slecht opelkaar aan. Gevolg kan alleen maar zijn dat prijzen nog verder moeten zakken. Veel.

[Tristan]

Wachten. Vraag en aanbod van huizen sluiten slecht opelkaar aan. Gevolg kan alleen maar zijn dat prijzen nog verder moeten zakken. Veel.

Of je koopt dit jaar nog een huis en krijgt nog HRA ook over je aflossingsvrij deel. De prijzen van appartementen zakken veel minder hard dan bv. boven de Euro 300+K.

[Arthur]

Is dat zeker en geldt dat voor oude en nieuwe hypotheken? En waar te vinden (bron)?

Hou sowieso rekening mee dat je vanaf volgend jaar geen HRA meer krijgt op je aflossingsvrije deel van je hypotheek.

En verder, wat de rente betreft, ik heb er zelf geen ervaring mee maar waarom geen variabele (maand) rente. Ik heb een aantal collega's die aanzienlijk minder betalen dan dat ik doe met mijn 4,7% voor 20 jaar. En ik ben nu al aardig wat jaartjes bezig maar zij zijn nog altijd onder de door mij betaalde rente gebleven. Het staat ook niet zomaar van vandaag op morgen op 10%-plus. Is altijd het aankijken waard.

[dvh]

Vooral die HRA weegt zwaar natuurlijk als je een (groot) deel aflossingsvrij neemt.
Dat is simpelweg geld dat je krijgt.

Het blijft altijd koffiedik kijken.
Als de HRA wegvalt zullen er nog minder mensen (starters) in staat zijn de netto hyphotheeksom op te brengen. Met als gevolg dat de huizenprijzen blijven dalen, denk ik dan.

Heb mijn huis destijds voor 183 excl kk gekocht.. Dat kon ik toen net opbrengen in mn eentje en dat was toen 6-7 jaar geleden een scherpte prijs voor een 330m3 inhoud woning ( maatje tussenwoning ) in Brabant.

Had ik de voorkennis n pacht gehad was ik blijven huren.. Nu heb ik zeker een restschuld van ? 20 - 30 - 40k ? bij verkoop.. Nieuwbouwhuizen gaan hier voor 155k over de toonbank..

Dus heb je als starter geld dan heb je een vrij sterke positie.
Je hebt lage rentes. De huizen zijn tov 10 jaar geleden erg goedkoop, en je hebt dit jaar nog HRA.

Je weet niet wat de toekomst brengt. Misschien dalen ze, misschien ook niet.
Meest verstandige is wat Tristan zegt. Hoe lang ga je er wonen ? Dat is de meest zinnige voorspelling. Zijn er kinderwensen ? Heb je daar de ruimte voor ? Voorzieningen in de buurt ? Familie die je gaat missen ? Dat soort dingen.

Als je ervanuit gaat er nog lang te wonen, maakt het niet zo gek veel uit wat de markt doet. Zolang je een zekere hypotheek hebt die je op een salaris kan betalen ( soms niet mogelijk maar wel er handig/verstandig ) en je financieel ruimte hebt voor gezinsuitbreiding.

Is het allemaal onzeker of maar net aan, lekker blijven huren zou ik zeggen

[Tristan]

Is dat zeker en geldt dat voor oude en nieuwe hypotheken? En waar te vinden (bron)?

Hou sowieso rekening mee dat je vanaf volgend jaar geen HRA meer krijgt op je aflossingsvrije deel van je hypotheek.

.

Dit geldt alleen als je vanaf 2013 een hypotheek afsluit. Bestaande hypotheken blijft (voorlopig) zoals het is.

Hypotheekrenteaftrek alleen bij volledige aflossing

Vanaf 1 januari 2013 is hypotheekrenteaftrek alleen nog mogelijk bij hypotheken die gedurende de looptijd volledig en externe link: annuïtair worden afgelost Dat betekent dat u elke maand een vast bedrag aflost dat bestaat uit rente en aflossing. De regel geldt alleen voor nieuwe hypotheken en dus niet voor bestaande (gedeeltelijk) aflossingsvrije hypotheken. De aflosperiode met renteaftrek blijft 30 jaar.

Bron: http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen ... -hypotheek

[GTRene]

je weet er al meer van dan ik
maja das ook niet zo moeilijk met die slecht werkende harde schijf in men kop

maareuh hoorde net op het nieuws dat aardig wat gaat veranderen, hou dat ook ff in de gaten...

geloof dat de overdrachtsbelasting helemaal komt te vervallen en nog een paar dingen om het voor starters aantrekkelijker te maken.

[Tristan]

Ach, over de HRA wordt al jaren gesproken om dat te veranderen. Vanochtend hoorde ik dat de ze HRA willen beperken maar de inkomstenbelasting dan willen verlagen. Maar goed, dat hangt ook weer samen want hoe hoger je belastingschaal, hoe meer HRA. Maar voordat hier nu een beslissing over genomen wordt zijn we wel een tijdje verder, NL'se politiek kennende.

[Arthur]

Thnx voor de link, Tristan. Ben er niet (altijd) mee bezig en je moet het toch eerst maar eens zien wat men bekokstooft. En idd, die HRA is zo onzeker als wat. Heb wel eens met hypotheekverstrekkers gesproken die ook zeiden dat wanneer de HRA beperkt of afgeschaft gaat worden dat je dat wel, in een ander vaatje gegoten, terug gaat krijgen in andere dingen. Zal wel in mindere mate zijn, maar toch. Zoals je al zegt met bv de IB.

[Tristan]

De hele huizenmarkt heeft momenteel de HRA als fundament. Er zijn gezinnen die zonder de HRA het huis niet kunnen betalen. Zodra je die gaat inperken zal je idd iets tegenover moeten zetten.

De linkse partijen zien graag dat de HRA voor veelverdieneners omlaag of afgeschaft moet worden. Maar die vergeten wel even dat diegene ook veel meer IB betalen. Hoe meer je betaald, hoe hoger je voordeel. Simpel. Maar die linkse partijen kijken alleen maar naar de "korting" die je krijgt, niet over het bedrag dat je betaald hebt. Meesten kennen wel het voorbeeld over de 10 mannen in de kroeg die korting krijgen.

Sorry voor de slightly offtopic, Steven.

[mark123]

De afgelopen jaren zijn de prijzen al 28% omlaag gegaan. Blijft de prijs zakken? Ik denk het wel. Nog veel meer? Ik denk het niet. Mocht er nog een keer tientallen procenten daling komen dan gaan véél mensen in de problemen komen met onderwaarde en restschulden bij verkoop. Dan schiet de hele woningmarkt nog verder op slot want niemand kán meer verhuizen. Er zullen wel weer allemaal kunstmatige maatregelen getroffen worden om e.e.a. wat uit het slop te helpen.

Wij hebben zelf ook net een huis gekocht, 190k voor een 2-1 kapper omg Eindhoven. 40k verbouwing en we hebben ineens een helemaal up te date gemoderniseerd 2-1 kappertje waar je normaliter een rijtjeshuis voor hebt in de regio.

O ja, net als alle nederlands: zoveel mogelijk profiteren van de HRA. Vraag niet hoe het kan maar profiteer er van.

[mark123]

De hele huizenmarkt heeft momenteel de HRA als fundament. Er zijn gezinnen die zonder de HRA het huis niet kunnen betalen. Zodra je die gaat inperken zal je idd iets tegenover moeten zetten.

De linkse partijen zien graag dat de HRA voor veelverdieneners omlaag of afgeschaft moet worden. Maar die vergeten wel even dat diegene ook veel meer IB betalen. Hoe meer je betaald, hoe hoger je voordeel. Simpel. Maar die linkse partijen kijken alleen maar naar de "korting" die je krijgt, niet over het bedrag dat je betaald hebt. Meesten kennen wel het voorbeeld over de 10 mannen in de kroeg die korting krijgen.

Sorry voor de slightly offtopic, Steven.

Goeie inderdaad, das deze:

De sterkste schouders moeten de zwaarste lasten dragen" was een veel
gehoorde kreet bij linkse partijen als de SP en de Partij van de Arbeid.
Het bleek lastig ze te overtuigen van hun ongelijk zolang we blijven praten
over miljoenen aan belastinginkomsten. Vandaar maar eens een andere
methode: het verhaal van tien vrienden die iedere avond in hun stamkroeg
"Nederland" een biertje gaan drinken. Gebaseerd op gegevens over
belastinginkomsten van het CBS.

De 10 vrienden en hun stamkroeg "Nederland"

Tien vrienden gaan elke dag samen naar hun stamkroeg "Nederland" om een
paar biertjes te drinken. De rekening bedraagt iedere dag € 100. Normaal
gesproken zou iedereen € 10 moeten afrekenen, maar de vrienden hebben
uiteenlopende inkomsten en besluiten de rekening volgens de verdeelsleutel
van de Nederlandse belastingen te betalen. Dat geeft de volgende verdeling:

De eerste twee (de armsten) betalen niets.
De 3de betaalt € 1
De 4de betaalt € 2
De 5de betaalt € 3
De 6de betaalt € 5
De 7de betaalt € 7
De 8ste betaalt € 10
De 9de betaalt € 16
De 10de betaalt € 56

Hoewel de rijkste meer betaalt dan de andere negen bij elkaar is iedereen
tevreden met de oplossing en treffen ze elkaar dag in dag uit in de
stamkroeg. Totdat de uitbater op een dag besluit de groep korting te geven.
"Omdat jullie al jaren goede klanten zijn en hier iedere dag komen, geef ik
jullie vanaf vandaag € 20 korting per dag. Ik zal dus nog maar € 80 per dag
berekenen voor de gedronken biertjes.

Op advies van de kroegbaas besluiten de vrienden de 20% korting door te
berekenen op de bedragen die ieder betaalt. Die avond rekenen de mannen als
volgt af:
De eerste twee betalen nog steeds niets
De 3de betaalt € 0,80 in plaats van € 1
De 4de betaalt € 1,60 in plaats van € 2
De 5de betaalt € 2,40 in plaats van € 3
De 6de betaalt € 4 in plaats van € 5
De 7de betaalt € 5,60 in plaats van € 7
De 8ste betaalt € 8 in plaats van € 10
De 9de betaalt € 12,80 in plaats van € 16
De 10de betaalt € 44,80 in plaats van € 56

Het lijkt een oplossing waarmee iedereen tevreden moet zijn: de twee armste
vrienden drinken nog steeds voor niks en iedereen is die avond goedkoper
uit. Wie zou er kunnen klagen?

Éénmaal buiten, begint iedereen te rekenen. "Ik heb maar 20 cent van de
korting gekregen!" roept de 3de vriend. De 4de zegt: "Ik krijg ook maar 40
cent van de 20 euro korting, terwijl de 10de er € 11,20 van krijgt!". "Dat
is waar," zegt de 5de, "waarom moet hij € 11,20 krijgen, terwijl ik maar 60
cent krijg? De rijkste krijgt het grootste gedeelte van de korting!". "Ho
even," roepen de eerste twee. "Wij twee hebben helemaal niets gekregen. Dit
systeem buit de armen uit!"

De negen mannen omringen de 10de, intimideren hem en noemen hem asociaal.

De volgende avond is de 10de man niet aanwezig. De negen andere nemen
plaats en drinken hun biertje zoals altijd. Alles gaat goed tot op het
moment dat er betaald moet worden. Ze ontdekken dan iets interessants: ze
hebben niet genoeg geld om te betalen, zelfs niet om de helft van de
rekening te betalen!

Zo is het in het echt leven ook. Linkse partijen klagen steen en been dat
de rijksten het meeste profijt hebben van belastingverlagende regelingen
als de hypotheekrenteaftrek. Belast ze nog meer, beschuldig ze van rijk
zijn en ze zullen zich niet meer vertonen. We zullen dus moeten voorkomen
dat de 10% rijkste mensen, hun biertje in het buitenland gaan drinken.

[///Joost]

^^^^^ Interessante uitleg. Daar zit zeker een kern van waarheid in.

[Niels]

Grappige berekening maar die is al een discussie op zich waard

Wat de beste rente vaste periode is daar valt niets over te zeggen. Een afweging voor jezelf hoeveel geld je per maand over hebt om "risico" (stijgende rente/kosten) af te kopen. Zoals Arthur al zegt, kijk je na de afgelopen jaren dan had je met een variabele rente goede zaken kunnen doen.

Annuïteit vs. spaar. Mijn advies: netto en bruto kosten blijven koffie dik kijken. Op de eerste plaats is HRA natuurlijk een heet hangijzer. Daarnaast keert een spaarhypotheek na 30 jaar uit vanuit een verzekering (tenminste destijds toen wij shopten was dat de constructie). Wat is gegarandeerd aan rendement? Kom je wel aan je uiteindelijke bedrag? En hoe betrouwbaar is de verzekeraar of gaat ie op de fles? Het is maar waar je je goed bij voelt maar een jaar of 6 geleden gingen wij voor annuïteit. Je weet wat je inlegt en uiteindelijk inlost. Inleg vanuit de verzekering gegarandeerd was 2% destijds, berekening gebaseerd op 8%. Lees de kleine lettertjes dus goed.

Kopen of huren? Ook al twijfel ik of wij het geld uit het huis krijgen bij verkoop; huren in de vrije sector was dermate duurder dat je die extra kosten (450x12x6=32400) wel tegen het eventuele verlies kunt wegstrepen. Echter moet eventueel verlies wel te behappen zijn voor je mocht je moeten/willen verkopen. Kijk wat iets vergelijkbaars qua huur kost. Kun je van de huur 100% aflossen dan weet je zeker dat je beter kunt kopen

[dvh]

@ Mark voor de uitleg

[Robin]

Kende 'm al, maar spijker en kop inderdaad.

Steven. Ik zou nog net even wachten heb ik 't idee. Of de voordelen/nadelen afwegen per 1-1-2013.

Voor de rest ook met Tristan eens.

[mark123]

O ja, wij hebben 1/2 spaarhypotheek en 1/2 aflossingsvrij, 20 jaar vast voor 5%.

[2000USA]

O ja, wij hebben 1/2 spaarhypotheek en 1/2 aflossingsvrij, 20 jaar vast voor 5%.

Same here, alleen 4,7%. (Rabo Spaarzeker).

aangrenzend aan topic: ik ben het er overigens wel mee eens dat er altijd een bepaalde mate van aflossing moet zijn, ik denk dat dat ook de uiteindelijke uitkomst gaat zijn van de formatie mbt HRA.

[mark123]

Dan heb jij hem net wat eerder afgesloten Bij mij was de overdracht in augustus.

Logische ontwikkeling dat je moet aflossen. Gisteravond nog bij een dubbeltje op z'n kant. Meer dan een halve ton restschuld omdat meneer en mevrouw zo nodig een bruiloft en andere consumptieve zaken mee hebben gefinancierd...tja, dan zit je nu in de shit.

[Tristan]

Ook eens dat je altijd moet gaan aflossen. Aflossingsvrij is prima in een groeiende markt en/of stabiele markt. Heb je in de toptijd gekocht en moet je nu verkopen, dan ben je flink de jacques met zo'n hypotheek.

[Steven N.]

Bedankt voor de vele reacties. Offtopic geen probleem, zoveel mogelijk informatie!

De onduidelijkheid kan ik als nadeel, maar ook als voordeel beschouwen. Immers wanneer de huizenmarkt naar verwachting blijft zakken, des te liever wil de verkopende partij er nu (voor eventueel minder) vanaf om dubbele lasten te voorkomen. Eigenaar heeft in Sneek nog een woning.

In alle redelijkheid lijkt het me sterk dat een dergelijke woning over +- 15 jaar (woonwens) meer dan 20k in waarde zal dalen. Er wordt nu 139,5k voor gevraagd en is in 2007 voor 130k gekocht.

Lees wat verdeeldheid over hypotheekvorm. Voel me met beide vormen (spaar/annuiteit) wel goed, nu zullen alleen de cijfers het moeten laten zien wat ik zal kiezen. Eventueel met een percentage aflossingsvrij.
Wat er in de toekomst gebeurd kan in deze cijfers helaas weinig rol spelen, kan alleen uitgaan van verwachtingen. Vandaar dit topic, om verwachtingen te peilen. Wanneer HRA verdwijnt is de hypotheek alsnog op te brengen tzt en zal je elders naar verwachting een (gedeelte) tegemoetkoming krijgen.

[Tristan]

Steven, je moet sowieso 50% gaan aflossen. Dus max. 50% mag aflossingsvrij. In deze vorm zijn de maandlasten het laagst. Uiteraard mag je een grotere aflossingsdeel nemen, maar dat zou ik persoonlijk niet doen. En mocht je meer willen aflossen, dan kan je tot een bepaald percentage altijd boetevrij een bedrag aflossen. Of in het geval van bankspaar een deel inleggen.