Hypotheek, vervroegd aflossen, of niet?

[Dennis Cavallino]

Dat is ook waar Dennis!

250K * -2.5% inflatie ^ 30 jaar is hetzelfde als 120K nu.

of anders gezegd:

stel even een gemiddeld salaris van nu:

30K per jaar * 2.5% inflatie ^ 30 jaar = 63K

dus nu is 250K / 30K = 8.3 jaar salarissen

over 30 jaar met een gemiddeld inflatie/salaris stijging van 2.5%

250K / 63K = 3.9 jaar salarissen

dus de inflatie zorgt zo al voor de helft van je aflossing....



dit geeft mij dus dezelfde twijfel als Dennis en kies daarom voor ongeveer de helft aflossing, lekker veilig in het midden van 2 keuzes

Goed dat je 't even uitrekent voor me. Zo ga ik vanavond weer gerust slapen, net als de afgelopen 3 jaar.

Je kunt in dat lijstje ook nog die 250k * +2,5% inflatie doen om je overwaarde uit te rekenen. Het nadeel is dat iedereen zich nu blind staart op de huidige crisis, maar zelfs ik geloof dat ook daar een einde aan komt.

Als bezitter van een huis maak ik mij daar in feite niet zo druk om. Ik heb nu eenmaal 't recht op die HRA gedurende de looptijd. Ik heb een goed huis waar ik kan blijven wonen tot ik in een bejaardentehuis belandt. De huizenmarkt interesseert mij als bezitter niet zoveel. Puur egoïstisch beschouwd. Dat ik mij er wel degelijk zorgen om maak, is omdat ik zie wat 't doet met de rest van 't land, de economie en omdat ik de gevolgen daarvan aardig in kan schatten. Toch ben ik ervan overtuigd dat we over 15 - 30 vanaf nu allemaal overwaarde hebben, meer verdienen en lachend terugkijken naar de schuldenlast van nu.

[dvh]

Bedankt voor de geruststelling Martijn !
Zo heb ik de helft al gedekt, en de andere helft doet de inflatie

Dus die 50k gaan we niet aflossen maar lekker van leven. Goed voor de economie ook !

[Dennis Cavallino]

Precies! Oppotten is voor niemand goed! Alleen voor banken, want die hebben geen geld meer.

[Arthur]

@Dennis: zo denk ik er ook wel over. Wat is die hypotheek over 30 jaar dan nog waard (voor mij nog een kleine 20 jaar). En wat is m'n salaris dan. Maar toch vind ik het wel handig dat ik iets opbouw, al is het maar om bv de helft af te lossen. Je zult maar moeten her-financieren (zonder HRA!) met 10-12% Tegen (mijn) nu 4,7%...

@Martijn: dan kom ik bij die aflossingsbonus dus minder uit (52% schaal) dan iemand met 42% aftrek? Als ik dan de getalletjes invul kom ik op 2500*52%=1300. Dan wordt dat 1200+525(?) bonus=1725*7 jaar= 12.075,-. Dat klopt toch?
ff 50k vrijmaken Wilde net een andere auto voor m'n vrouw kopen. Dat kan wachten

[Martijn_bmw]

mijn dag is weer goed

allemaal gerustgestelde DF-ers

maar ik denk er hetzelfde over! aflossing is bij mji voor 50% gedekt middels een bankspaarhypotheek de andere helft (eigenlijk reeel natuurlijk 25%) doet de inflatie dus ik vind het best

over 30 jaar woon ik zo goed als gratis

250K - 125K aflossing is 125K restschuld minus inflatie = 60K restschuld per 2040, is dan pinuts

[Martijn_bmw]

@ Arthur,

50.000 * 5% = 2500 euro rente die je zou betalen indien je niet aflost, de aftrek daarover is 2500 * 42% = 1050 euro.

gedurende 7 jaar (t/m 2020) krijg je daar alsnog de helft van terug ondanks je door de aflossing die rente dus niet meer betaald...

dus je totale voordeel bij 50K aflossen is netto rente voordeel van 1450 + aflosbonus 525 = 1975 euro. * 7 jaar = 13.825 euro

V.S.

50.000 * 5% = 2500 euro rente die je zou betalen indien je niet aflost, de aftrek daarover is 2500 * 52% = 1300 euro.

gedurende 7 jaar (t/m 2020) krijg je daar alsnog de helft van terug ondanks je door de aflossing die rente dus niet meer betaald...

dus je totale voordeel bij 50K aflossen is netto rente voordeel van 1200 + aflosbonus 650 = 1850 euro. * 7 jaar = 12.950 euro

Je bonus is dus wel groter als je 52% belasting betaald maar je netto betaalde rente is lager omdat je natuurlijk 52% terug krijgt en dus netto 48% betaald tov iemand die 42% betaald en netto 58% rente betaald

maar onder aan de streep is aflossen voor iemand die 42% betaald interessanter dan iemand die 52% betaald inderdaad...

[Dennis Cavallino]

Zullen we betaalt voortaan met een t schrijven als 't tegenwoordige tijd is?



Hij betaalt
Hij heeft betaald

[Arthur]

@Martijn: Thanx! Met een T

[Martijn_bmw]

ja rekenkundig ben ik redelijk sterk maar taalkunig blijf ik ver achter

[Dennis Cavallino]

Geeft niet, we helpen je wel. Voor wat hoort wat.

[Bert ///M3]

Stel he, dat de huizenmarkt in NL over 10 a 15 jaar weer enorm in de lift blijkt te zitten. Is 't dan verstandig om nu de economie op z'n gat ligt verstandig om extra af te lossen?

Stel dat we t.z.t te maken krijgen met hyperinflatie en je kunt tot die tijd gewoon je maandelijkse lasten betalen... dan ben je volgens mij gek als je nu vervroegd gaat aflossen. Cash wordt dan namelijk minder waard. Vastgoed wordt meer waard. Je schulden worden goedkoper. Je salaris gaat waarschijnlijk rap omhoog. Dus over 20 - 30 jaar een restschuld aflossen is dan appeltje-eitje.

Daarom twijfel ik. Ik los nu al af en heb me bij 't afsluiten van de hypotheek voorgenomen pas extra af te lossen bij onverwachte financiële meevallers (winnend lot, erfenis, hysterische bieders die mij mijn Herman Brood willen aftroggelen).

Lenen is nu ook nog eens erg goedkoop, maar als we straks de hypotheek opnieuw moeten oversluiten (over 6,5 a 7 jaar) kan de rente weleens (tijdelijk) enorm stijgen. Daar maak ik mij wel zorgen over, want dat hakt er op de maandlasten dan wel in denk ik.

Mijn idee ook een beetje inderdaad.

Alleen 1 probleem met die theorie, je moet maar afwachten of de salarissen de stijging van de inflatie bij kunnen houden. Maar over 25-30 jaar is je hypotheek niet zo veel meer waard nee.

[Bert ///M3]

Cash in hand ipv in steen.

Dat snap ik. En in zoverre 'n goed punt, maar in deze instabiele situatie lijkt me die restschuld nogal 'n molensteen om je nek als je niet/weinig aflost. Maar da's ook 'n 'gevoel'wat je hebt. Dat heb ik op mijn manier en jij/anderen op jouw manier natuurlijk.

Klopt, heb je ook gelijk in. Ik los zelf ook deels af met als reden dat er een stukje vermogensopbouw achter zit, zou ik dus mijn huis gaan verkopen op dit moment dan kan die wel wat minder waard zijn, echter loop je geen restschuld op.

[Bert ///M3]

klopt Luco!

je hebt alleen "voordeel" als je het opmaakt want de schuld van je hypo wordt net zo snel minder waard als je spaargeld dus dat is om het even...

sterker je betaald Netto meer rente dan je ontvangt op je gemiddelde spaarrekening dus in die zin is aflossen beter alleen daar komt het argument van DVH weer om de bocht je wil ook wat cash achter de hand houden voor mindere tijden en als het eenmaal in je hypo zit krijg je dat er niet zo makkelijk meer uit

Wat je voor de volledigheid ook even mee moet wegen is dat je 1,2% vermogensbelasting gaat betalen als je grotere bedragen op je rekening hebt en dat doet vaak het kleine beetje rente wat je op een spaar rekening krijgt al grotendeels teniet.

Daartegenover ontvang je ook rente op de spaarrekening binnen je hypotheek en daar betaal je het niet over. Dus daar kan een voordeeltje in zitten. Maar dan moet ik eens exact in de papieren duiken, nu geen trek in.

[Tristan]

Zit momenteel ook in de aankoop fase van een huis. Mijn adviseur heeft ook aangegeven een deel van ons spaargeld in de hypotheek te stoppen want A) gaan we anders belasting betalen over het spaargeld en B) de rente over je spaargeld is hoger in je hypotheek dan op een spaarrekening. Is toch lekker dat je dan ook je maandlasten daarmee drukt en zo wat meer bestedingsruimte hebt. Nadeel is dat eenmaal erin gestopt je er niet meer bij kan komen.

[Arthur]

Hoe denkt je hypotheekverstrekker er eigenlijk over als je ff 50k af komt lossen. Meestal is 10% boetevrij. En 50k is (bijvoorbeeld) bij mij meer dan die 10% Ik geloof dat wanneer je looptijdrente lager is dan de dan geldende rente voor het restant van die looptijd dat je dan wel boetevrij kunt aflossen, anders niet.

[Tristan]

Hoe denkt je hypotheekverstrekker er eigenlijk over als je ff 50k af komt lossen. Meestal is 10% boetevrij. En 50k is (bijvoorbeeld) bij mij meer dan die 10% Ik geloof dat wanneer je looptijdrente lager is dan de dan geldende rente voor het restant van die looptijd dat je dan wel boetevrij kunt aflossen, anders niet.

Klopt, je kan 10% boetevrij aflossen. Dus deel gaat in de aankoop en deels per maand in de aflossing.

[Martijn_bmw]

klopt Bert dat is je bankspaarrekening binnen je hypotheek (als je die hebt uiteraard... maar ik heb die bijv. wel)

die telt niet mee in box 3 en de rente die je daarop krijgt is gelijk aan de rente die je betaald voor je hypo.

maar zitten wel wat fiscale eisen aan:

-verplicht gebruik saldo voor aflossen hypotheek
-gedurende looptijd (30jr) mag de grootste inleg niet groter zijn dan 10x de kleinste inleg (bepaald per jaar).

en er zit een plafond in wat je van te voren hebt afgesproken met de bank en daar kan je ook niet overheen...


@Arthur, lenteakkoord voorziet daar ook in... banken worden verplicht 20% aflossing te accepteren dus bij de gestelde 250K hypotheek is 50K ook de max vandaar mijn rekenvoorbeeld...

@Tristan, toch leuk om te zien hoe die adviseurs met de wind mee waaien, 6 jaar geleden kocht ik een huis en hij verklaarde me kompleet voor gek dat ik uberhaupt iets wilde aflossen! laat staan enige KK met eigen geld te betalen

[Arthur]

@Tristan: ik bedoelde eigenlijk meer op martijn z'n reactie op de aflossingsbonus.

Dit misschien wel handig voor je als reactie op je vorige post (heb ff geknipt uit m'n vorige reactie ): @Tristan: zo is het idd wel. Afweging die je zelf moet maken. Als er genoeg spaargeld overblijft voor leuke en noodzakelijke dingen kun jet gewoon doen. En anders is er altijd een mogelijkheid bij te storten in de komende jaren. Geloof factor 10 van je inleg max per jaar. Bv je HRA jaarlijks uit laten keren en dan jaarlijks in je bankspaar zetten.

[Arthur]

Volgens mij kun je dat "dynamisch" maken. Of eerder je plafond bereiken door bij te storten en daardoor eerder je hypotheek aflossen. Of je gebruikt het bijstorten om je maandelijkse lasten te verlagen. Maar je mag je plafond ook verder weg leggen tot max hoogte van je hypotheek. Mocht je dus een eindbedrag hebben afgsproken welke lager ligt... En het moet een bepaalde periode hebben gestaan op je bankspaarrekening (15 jaar?). Zo heb ik het begrepen.

maar zitten wel wat fiscale eisen aan:

-verplicht gebruik saldo voor aflossen hypotheek
-gedurende looptijd (30jr) mag de grootste inleg niet groter zijn dan 10x de kleinste inleg (bepaald per jaar).

en er zit een plafond in wat je van te voren hebt afgesproken met de bank en daar kan je ook niet overheen...

[mark123]

Ook wij twijfelen nog of we versneld inbrengen met een hoog laag inlegdepot. Het geld zit dan wel in de stenen. maar goed, je ziet het wel gelijk terug in je maandlasten.

[Luco]

klopt Bert dat is je bankspaarrekening binnen je hypotheek (als je die hebt uiteraard... maar ik heb die bijv. wel)

die telt niet mee in box 3 en de rente die je daarop krijgt is gelijk aan de rente die je betaald voor je hypo.

maar zitten wel wat fiscale eisen aan:

-verplicht gebruik saldo voor aflossen hypotheek
-gedurende looptijd (30jr) mag de grootste inleg niet groter zijn dan 10x de kleinste inleg (bepaald per jaar).

en er zit een plafond in wat je van te voren hebt afgesproken met de bank en daar kan je ook niet overheen...


@Arthur, lenteakkoord voorziet daar ook in... banken worden verplicht 20% aflossing te accepteren dus bij de gestelde 250K hypotheek is 50K ook de max vandaar mijn rekenvoorbeeld...

@Tristan, toch leuk om te zien hoe die adviseurs met de wind mee waaien, 6 jaar geleden kocht ik een huis en hij verklaarde me kompleet voor gek dat ik uberhaupt iets wilde aflossen! laat staan enige KK met eigen geld te betalen

De bank is tegenwoordig erg gevoelig voor onderhandelen, ook rente nooit zo accepteren, hebben wij wel gedaan destijds

[Tristan]

@Tristan, toch leuk om te zien hoe die adviseurs met de wind mee waaien, 6 jaar geleden kocht ik een huis en hij verklaarde me kompleet voor gek dat ik uberhaupt iets wilde aflossen! laat staan enige KK met eigen geld te betalen

Idd, aflossingsvrij was de gangbare hypotheek. Maar goed, destijds ook gekozen omdat ik wist dat ik in het appartement niet langer dan een jaar of 7 zou wonen. Ik zou nu sowieso kiezen om deels af te lossen, geeft toch extra zekerheid. Heb al een hoop horror verhalen gehoord van mensen met een aflossingsvrij hypotheek waarvan het huis nu even 50K onder de aankoopprijs te koop staat.

[Martijn_bmw]

@ Arthur, voor 10% max aflossen zie mijn reactie hierboven en wbt dat spaardoel is misschien per bank verschillend maar ik wilde dat verhogen ipv direct aflossen in de hypotheek (fiscaal voordeel...) maar ik kan het dus niet verhogen (rukkers bij Nationale Nederlanden, wil je uit eigen beweging hun risico verlagen kan dat niet eens...)

[dvh]

Ook wij twijfelen nog of we versneld inbrengen met een hoog laag inlegdepot. Het geld zit dan wel in de stenen. maar goed, je ziet het wel gelijk terug in je maandlasten.

Ja je maandelijkse lasten.

Maar hoeveel voordeel geeft deze maandelijkse last bij aflossen, en hoeveel hou je anders over als je niet aflost ? En wat je nu aflost, hoeveel is je dat nu waard en hoeveel zijn die euro's waard over 20-25-30 jaar ?

Kijk, heel simpel. Je koopt een huis, dat moet je gewoon met gezond verstand doen. Geen keukens gaan verbouwen op hypotheek geld. En je woonlasten moeten gewoon acceptabel zijn. Daarvoor kun je zelf verschillende situaties bedenken die persoonlijk relevant zijn.

Ik bedoel. Over 30 jaar ben ik 60 ( ! holy f*ck).. Dan ben ik afgeschreven en mag ik blij zijn als ik nog leef.
Nu leef ik.. Heb een jong gezin, je wil dingen doen, en dat huis wordt er niet mooier op als ik aflos. Ik woon er nu in, maak gebruik van de functie die een huis me moet geven. En hou geld over voor leukere dingen als aflossen.

Nu heb ikzelf al een spaar'zeker' hypotheek. Los iets van 40% af over 30 jaar en de rest is aflossingsvrij. Prima.
Daarbij heb ik nu al een behoorlijke overwaarde aan goodwill op mijn zaak, contractueel vastgelegd overigens dus geen natte vinger werk. Dus mocht er stront aan de knikker zijn dan verkoop ik de handel en dan kan ik gewoon een low profile loondienst baantje nemen en gaat mijn leven gewoon door.

Zo kan iedereen een inschatting maken wat hij/zij het verstandigste lijkt om te doen.
Hypotheekadviseurs luister ik niet na. Een commercieel bedrijf wat mij advies geeft betreft geldzaken.
Dan weet je al genoeg.

Gewoon nadenken, Dennis zijn posts goed doorlezen, en desnoods een bevriende notaris, bankmedewerker, oom met centen, ect. wat navraag doen. En gewoon zelf je beslissing maken waar je achter staat.

[Arthur]

Wat ik begrepen heb is dat wel oppassen met verhuizen. Dan wordt die wel geparkeerd in Box-3(?) als je bv eerst ff gaat huren alvorens een nieuw huis te kopen. Dan moet er dus wel rente betaald worden.

klopt Bert dat is je bankspaarrekening binnen je hypotheek (als je die hebt uiteraard... maar ik heb die bijv. wel)

die telt niet mee in box 3 en de rente die je daarop krijgt is gelijk aan de rente die je betaald voor je hypo.