Huis kopen, huren, hypotheek, enz.. (onrust op de markt)

[Sander]

Momenteel heb ik mijn huisje te koop staan en ben ik een beetje om me heen aan het kijken voor wat anders.
Ik ben zelf altijd opgegroeid met de instelling dat je een huis moet kopen, zodat het later van jezelf word en het eventueel meer waard kan worden (goede investering). Daarnaast weet je vooraf wat de vaste lasten zijn voor de looptijd van de hypotheek.

Maar van alle kanten word ik voor gek verklaard dat ik nog naar een koop woning aan het kijken ben, ik moet maar gaan huren zegt iedereen.. Waarom !?

Ik ben niet van plan (als ik een handtekening zet) weer te gaan verhuizen binnen 5-10 jaar, dus waarom huren ?
Het lijkt wel alsof iedereen zich laat meeslepen door de media en tussen de oren heeft gekregen dat Nederland binnen nu en een jaar vrijwel failliet gaat.

Hoe denk DF daarover ? Moeten we nu massaal gaan huren ? Is kopen niet meer verstandig (waarom niet?)

Ik zou graag een discussie willen hebben in dit topic speciaal over de huizenmarkt; koop of huur.

[Riceaux]

Ik denk dat het een probleem is dat hypotheken steeds minder snel worden gegeven. Vooral aan jonge mensen die een eigen huis willen kopen. Nou heeft dit ook te maken met studenten die te makkelijk geld hebben geleend en bijna geen eigen vermogen hebben opgebouwd. Zonder eigen vermogen kom je toch al snel uit op een huurwoning. En dan is er nog de vergrijzing, wat er voor zorgt dat er steeds meer ouderen in verzorgings- en verpleeghuizen komen. Hierdoor komen er steeds meer koophuizen te koop te staan. Door deze 2 dingen is er een overvloed aan koophuizen die te koop staan, wat de waarde doet dalen. En mensen met een koophuis willen geen verlies maken natuurlijk bij de verkoop. Dit is waarschijnlijk waarom veel mensen je aanraden om te gaan huren. Maar als iedereen er zo over denkt en gaat huren ipv kopen dan gaat de koophuizenmarkt er aan natuurlijk. Dus gewoon weer mooi een huis kopen zou ik zeggen en de markt stimuleren en zoveel mogelijk mensen over halen om een huis te kopen ipv huren, alleen op die manier is de markt te redden. Helaas heeft de media teveel invloed op het koopgedrag van mensen wat vaak totaal onterecht is.

[Niels]

Tja het blijft een lastig verhaal want het blijft ook "koffiedikkijken". De economie is niet best, de vooruitzichten niet veel beter. Ik zou niet kopen indien de huren van vergelijkbare woningen niet zo krankzinnig waren

Waarde vermeerdering zie ik momenteel niet gebeuren. Waarde vermindering wat dat betreft eerder maar niet elk huis is imho veel te duur. Huizen die de afgelopen jaren exhorbitant zijn gestegen zullen ook het snelst weer dalen in prijs denk ik. Daarnaast zijn nog talloze zaken van invloed maar je kunt best redelijk verstandig kopen denk ik.

Als je je zelf er niet goed bij voelt dan moet je gaan huren mits het te betalen is voor je. Probeer je te kijken over een langer termijn 10-15 jaar en voel je goed bij kopen dan moet je dat imho gewoon doen. Simpel gezegd kan ik voor mijn netto hypotheek bedrag niet hetzelfde huren. Sterker nog, dat lukt me voor het bruto bedrag ook niet eens. Mocht ik uiteindelijk moeten afschrijven op de woning so be it. Ik los meer dan de helft in uiteindelijk dus kunnen we ons wel iets veroorloven, en als je huurt hou je aan het einde van de rit ook niks over

[Niels]

Rico, je hebt best een goed punt maar wat denk ik ook niet meehelpt is:

a) de woningen van die vutters zijn vaak nogal in waarde gestegen
b) ze moeten helemaal over de kop

Het aanbod matcht dus op meerder fronten niet met de vraag (prijs, type woning etc.)

En....

c) de erfgenamen willen maximaal beuren en hoeven niet te verkopen (meegemaakt destijds)

[Bert ///M3]

Zit wat in het verhaal van Niels.

Ik denk dat je gewoon moet kijken naar kosten van huren en kosten van kopen. Het idee om een huis als investering te kopen dat schiet momenteel even niet op.

Maar vanuit het oogpunt van wonen, stel dat je over 10 jaar een deel van je hypotheek afschrijven moet omdat de prijzen gedaald zouden zijn dan kan je ook voor minder geld iets anders kopen dus wat dat betreft blijft het 1 pot nat.

[Maus335i]

Ik ben niet van plan (als ik een handtekening zet) weer te gaan verhuizen binnen 5-10 jaar, dus waarom huren?

Dan kopen en niet huren. Simpeler is het niet.

Mensen verklaren juist mij weer voor gek dat ik niet koop, waarop ik hun weer gek verklaar omdat ik niet weet waar ik over 5 jaar sta. Waarom zou ik dan kopen? Om de investering....? Altijd onzin gevonden. Als je geld wilt "verdienen" zet je je geld op een bank of investeer je dat in een bedrijf/aandelen (whatever) en ga je niet een lening aan van 200k+ euro's (of meer).

[Maus335i]

Maar vanuit het oogpunt van wonen, stel dat je over 10 jaar een deel van je hypotheek afschrijven moet omdat de prijzen gedaald zouden zijn dan kan je ook voor minder geld iets anders kopen dus wat dat betreft blijft het 1 pot nat.

Volledig mee eens (kan ook niet anders trouwens), maar schulden worden ook steeds minder waard als het goed is he Je merkt dat alleen nooit direct in je portomonnee (inflatie).

[Luco]

Ligt er ook helemaal aan wat je verdient, als je boven de 33k zit dan kan je "normaal huren wel vergeten, dat mag dan namelijk officieel niet meer in een "normale" huurwoning.
Je bent dan aangewezen op de vrije sector huurmarkt, ik denk dat je dan met kopen goedkoper uit bent.

[HansD]

Eerst maar eens zorgen dat je je eigen huis kunt verkopen voordat je aan iets nieuws begint.

Kijk eens om je heen wat je aan hypotheek kunt/wilt betalen en vergelijk dat bedrag met het huuraanbod in die prijsklasse. Als je er 5-10 jaar wilt blijven wonen zal kopen niet een drama zijn verwacht ik. Een schuld wordt idd relatief steeds minder door inflatie, huur ben je in die 5-10 jaar kwijt.

Als je wilt kopen heel dik onder de prijs bieden om eventuele waardedalingen te ondervangen en de hypotheek aantrekkelijker te maken. Staat zat te koop dus gewoon wachten totdat iemand 'moet' happen. Verkopers kunnen wel fijn de hoofdprijs blijven vragen maar dan blijft het maar lekker te koop staan. Beter dat een ander het verlies -of minder winst- neemt dan dat jij dat moet doen.

[Niels]

Als je geld wilt "verdienen" zet je je geld op een bank

Nou momenteel is dat niet echt het geval maar eigenlijk weet je dat wel volgens mij

Zoals Hans al zegt, je kunt wel scherp onderhandelen momenteel

[Maus335i]

Ohja en vooral: blijf REKENEN!

"Huur weggooien" vind ik een slecht argument, want rente gooi je namelijk net zo hard weg. Huur = rente. De vrije sector is volgens mij helemaal niet zo "slecht", want (en dan praat ik overigens wel over Leeuwarden) de huurprijzen van de vrije sector liggen redelijk in de buurt van vergelijkbare aflossingsvrije hypotheken met huidige rentestanden (en NA aftrek van de HRA). Met andere woorden: de enige manier waarop je aan een koopwoning geld over gaat houden is als die in waarde gaat stijgen, en laat juist dát een probleempje zijn momenteel

Hoe je het wendt of keert: blijf rekenen. Neem alle factoren zoveel mogelijk mee in die berekening, ik noem een:

- Overdrachtsbelasting
- Hypotheekvorm
- Rentestanden
- HRA aftrek discussie (risico inschatting)
- Inschatting waardedaling of -stijging
- Bandbreedte variabele hypotheekrente (daarmee in de gaten houden dat de afgelopen 30 jaar de HR een bandbreedte had van 3,5 tot 12,8% -> ergo zelfs de huidige HR stand van 5% is érg laag).

etc.

Overweeg realistisch en ga niet af op "oude gebruiken" en tips van mensen die dat rekenen nalaten.

[Maus335i]

Als je geld wilt "verdienen" zet je je geld op een bank

Nou momenteel is dat niet echt het geval maar eigenlijk weet je dat wel volgens mij

Nou, feitelijk gezien wel. De inflatie was 1,9% geloof ik in 2010? En bij bijvoorbeeld de SNS Bank krijg je met "maxi sparen" 2,6% rente. Banksparen is lekker veilig, en "veilig" betekent weinig rendement.

Maar ik snap wat je bedoelt hoor Die spaarrentes zijn momenteel om te huilen en als de bank failliet gaat hang je alsnog. Vraag dat de Icesavers en DSBers onder ons maar

[dvh]

Als ik naar mezelf kijk. Ik heb een koophuis en heb dat enkel en alleen gekocht omdat ik zo op een leuker plekje kan zitten dan wanneer ik zou huren.

Betreft het kopen ben ik het eens met Niels en Maus, daarmee is vrijwel alles al gezegd.
Je kan imho beter maximaal aflossingsvrij nemen, zoveel mogelijk euro's overhouden aan het eind v/d maand om zelf mee te beslissen wat ermee te doen, ipv het doelloos in je hypotheek te steken onder het mom van 'over 30 jaar... '

Over 30 jaar is het geld wat er er nu instopt relatief geen drol waard.
En de overwaarde die je eventueel krijgt op je huis, dat is je 'winst'..

Zelf ben ik ook redelijk in de markt voor wat nieuws
Begin volgend jaar zet ik m'n huidige huis te koop en gaan we opzoek naar wat leukers.. Genoeg keuze voor weinig.

[Niels]

@Maurice: +dat je belasting mag betalen over 4% rendement

[Bert ///M3]

Je kan wel scherp onderhandelen dat zeker.

Maar vergeet niet dat half Nederland met een aflossingsvrije hypotheek zit. Die dachten allemaal lekker goedkoop en cashen bij verkoop. Alleen als je in de situatie van waarde vermindering komt dan heb je best kans dat ze helemaal niet kunnen verkopen omdat ze de restschuld niet op kunnen hoesten. Idem met die beleggingshypotheken enz.

Nu kan je die restschuld wel doorrollen sinds dit jaar maar een nieuwe hypotheek alleen dan moet je die wel rond krijgen, aangezien de regels ook aangescherpt zijn.

Dus wat dat betreft heb ik een beetje mijn twijvels of de markt een snel herstel zal zien.

[dvh]

Ja.. ik noem aflossingsvrij.. maar dat is enkel omdat 't bij mijn starterswoning interessant is.. die dalen amper gezien de vraag erna.. de vrijstaande en 2/1 kappers dalen het hardst.

[Niels]

Ohja en vooral: blijf REKENEN!

Hoe je het wendt of keert: blijf rekenen. Neem alle factoren zoveel mogelijk mee in die berekening, ik noem een:

- Overdrachtsbelasting
- Hypotheekvorm
- Rentestanden
- HRA aftrek discussie (risico inschatting)
- Inschatting waardedaling of -stijging
- Bandbreedte variabele hypotheekrente (daarmee in de gaten houden dat de afgelopen 30 jaar de HR een bandbreedte had van 3,5 tot 12,8% -> ergo zelfs de huidige HR stand van 5% is érg laag).

etc.

Overweeg realistisch en ga niet af op "oude gebruiken" en tips van mensen die dat rekenen nalaten.

Goed punt en vergeet zaken als onderhoud en belastingen niet. Dat kan er ook aardig inhakken........Shit man, ik kan beter gaan huren

[dvh]

Ik heb overigens ook nog een huurpand in Den Bosch.. Niet echt goedkoop kan ik je vertellen
Kopen ervan is echter onbetaalbaar..

[HansD]

De (verkoop)markt gaat ook geen snel herstel zien. Teveel aanbod, te weinig kopers, teveel verkopers die toch op de hoofdprijs willen wachten, te scherpe hypotheekregels op dit moment.

Restschuld is jammer maar hun probleem en niet jouw probleem als koper. Ze kunnen ook nog 2 jaar wachten met verkopen en ondertussen wel elke maand de hypotheek ophoesten. Willen of kunnen ze niet verkopen loop je naar de volgende en blijven ze toch lekker elke maand die (extra) hypotheek betalen?

Ik was in 2007/2008 op zoek naar een appartement in Amsterdam en werd eigenlijk voor gek aangezien als ik na een bezichtiging van 10 minuten met 10-15 anderen niet direct een bod uitbracht dat minimaal de vraagprijs was. Ben geen makelaar/vastgoedspecialist maar vond het toen het geld al niet waard met mijn boerenverstand. Nu blij dat ik toen niets gekocht heb.

[Sander]

@ Hans: Ik ga idd geen handtekening zetten voordat m'n eigen huis verkocht is, ik heb geen haast, ik hoef er niet uit het zou alleen wel mooi zijn. En dan kan ik gelijk samen wonen met m'n vriendin. Ik kijk met een scheef oog naar bestaande bouw, maar vooral nieuwbouw omdat het dus gaat om het huis voor langere tijd te betrekken. Daarnaast heb ik al een paar berekeningen gehad en laat ik alles op 1 loon berekenen (mijn loon) om niet voor verrassingen te komen te staan.

@ Maurice: Bedankt voor je tips, ik kijk naar de bruto/netto bedragen van het hypotheeklast en houd rekening met het eventueel wegvallen van de HRA.

[Martijn_bmw]

er is al veel gezegd eigenlijk allemaal mee eens.

nog 1 ding wbt die waarde ontwikkeling... in de jaren 80 ging er ook 25% van de waarde in een paar jaar uit en wat gebeurde daarna? juist de grootste waardestijging ooit in de huizenmarkt. Dat had ook niemand in de jaren 80 durven geloven.
(tuurlijk waren er toen andere omstandigheden, maar als straks de economie weer booming is gaan de banken vanzelf in de concurrentie de zware eisen weer versoepelen en kunnen mensen weer meer lenen / betalen)

dus als je voor de echt langere termijn gaat denk ik dat de waardestijging best wel weer komt.

en verder idd blijf rekenen en reken goed uit wat in jou situatie de beste keuze is.

ik heb 5 jaar geleden als starter gekocht en tuurlijk baal ik er nu wel eens van dan ik niet 5 jaar langer in me huurflat heb blijven zitten en nu had gekocht maargoed als je alles van te voren wist

[mark123]

Ik zit in hetzelfde parket. Nu huren (644 kaal p/m) van een 89 m2 appartement wat prima bevalt (hoewel we graag iets meer ruimte hebben). Fietsje naar het werk, nieuwbouw, mooi uitzicht, goed geïsoleerd enzovoorts. Vriendin wil terugverhuizen naar geboortestad en we zoeken iets in de categorie 225-250k. Bij 245k annuiteit hypotheek en 25% aflossingsvrij zit ik bruto al op 1317 per maand (netto 914). Nogal een verschil en dan praat ik niet eens over de kosten koper, onderhoud, hogere energieverbruik, enzovoorts.

Tja, wat is dan wijsheid, een garage en groter huis lokt natuurlijk wel...

En dan nog het grote vraagstuk, komen we in een nog dieper dal of is het einde in zicht...

[Tom]

Huren of kopen.. luister vooral naar jezelf en laat je niet gek maken door anderen.. veel mensen roepen vanalles terwijl niemand in de toekomst kan kijken. Is een afweging die je zelf moet maken.

Ligt er ook helemaal aan wat je verdient, als je boven de 33k zit dan kan je "normaal huren wel vergeten, dat mag dan namelijk officieel niet meer in een "normale" huurwoning.

Veel corporaties gaan daar al creatief mee om:
http://www.aedesnet.nl/content/artikele ... rgeten.xml" onclick="window.open(this.href);return false;

[Erik dB]

Inderdaad gewoon de sommetjes maken, en daarna de wat softe factoren mee laten wegen (een koophuis pas je sneller aan naar je eigen wensen dan een huurhuis, etc). Ik heb netjes op de top van de markt in 2007 een appartement gekocht in Amsterdam en sta (dus) "onder water". Gelukkig wonen we hier prima en wil ik de komende 3-5 jaar niet weg, nog gelukkiger ben ik met het gevoel dat het mijn thuis is, iets wat ik met een huurwoning tot nu toe niet had.

Door de hoge HRA is kopen hier nog steeds wel voordeliger dan huren overigens (prijsstijging/daling woning dan even niet meegenomen).

[romo]

Ik doe een beredeneerde gok;

Allereerst eigen huis verkopen en dan;

De huurprijzen gaan fors stijgen, dit om het scheefwonen tegen te gaan ( hoe schandalig ik deze maatregel ook vind, mensen moeten zelf weten welk deel van hun salaris opgaat aan woonlasten. Het zou wat zijn als de overheid ook nog bepaalt dat een 3 keer modaal verdienende alleen het allerduurste brood MOET kopen of alleen een dikke Duitser MOET rijden. Want dat is wat de overheid zegt bij "scheefwonen" wat een K.T woord.
Kortom; huren als optie lijkt minder aantrekkelijk op lange termijn, als een beetje huurhuis €1000,-- per maand kost dan kan je daar ook een ardige hypotheek voor opnemen, met rente aftrek (afhankelijk uiteraard welke schijf je zit) is het dan altijd goedkoper.

Dan een huis kopen;
Heb je momenteel geen eigen woning, maar je wil er wel eentje? Nou leef je uit; Kopersmarkt, check voordien even het kadaster en je weet vrij nauwkeurig wat iemand aan hypotheek op het te verkopen pand heeft staan, dit met de vraagprijs vergelijken en je weet precies hoe de vork in de steel zit..........en dus je onderhandelings ruimte, kijk er niet van op dat sommigen het water niet aan de lippen hebbens staan, maar dat ze aan het verzuipen zijn...........en dan kan je leuke dingen bereiken, er zullen er bij zijn die al blij zijn dat ze break even draaien..........

Huis kopen om winst kan alleen met een lange termijn visie, dus met 5 jaar je huis met overwaarde verkopen zie ik de komende jaren echt niet gebeuren.
Wat wel gaat gebeuren; inflatie, de geldpersen draaien volop bij de ECB ( dit om al die schuldpapieren op te kopen bij die knoflookstaten), die Euro gaat echt minder waard worden, bij een (scherp) gekocht huis met een hypothecaire schuld bij een redelijk forse inflatie ( waarbij ik moet zien dat de politiek bedachte 2% inflatie houdbaar zal blijken) zal je schuld op lange termijn(20-30 jaar) grotendeels verdampen........

Bij een (verwachte) sterk toennemende inflatie kan je beter schulden hebben dan spaargeld..........