Huizenprijzen

[Robin]

^Hoe was je verstandhouding met de makelaar(s) en eventueel de verkopende partij(mocht je die hebben ontmoet)

?

Als dat stroef ging of 'onhandig' weetikveel, ook is de 'gunfactor' van belang natuurlijk....

Ohja...natuurlijk het 'gezichtsverlies' van de verkopende partijen die jullie biedingen immers ' arrogant' wegwuifden...en dan later toch maar ermee in zee gaan....denk 't niet....

[Elise]

Ik vraag mij nu dus of wat de motivatie kan zijn van een verkopend makelaar om ons er niet bij te betrekken en zo te proberen minimaal 2 potentiële kopers tegen elkaar te laten bieden.

Omdat dat niet mag.

[Niels]

Kwestie van eerst proberen de hoofdprijs te vangen lijkt me. Tenminste, ik neem aan dat er wel wat tijd zat tussen jullie bod en de kadaster registratie? Daarnaast eerst bluffen door "zo'n naïeve koper" arrogant weg te lachen met een "veel" te laag bod en uiteindelijk als makelaar en verkoper ervoor buigen zal ook niet snel gebeuren Blijkbaar leren makelaars (en autoverkopers) maar langzaam ook zal zijn het geen hoogtijdagen Je kunt een bod te laag vinden maar als ik iets verkoop dan zorg ik dat de deur altijd open blijft staan (tenzij de koper een verschrikkelijke pain in the ass is).

[romo]

Als die makelaar nog even wacht........................................dan is ie failliet.................................

[Niels]

En dan is het niet de eerste

[romo]

En dan is het niet de eerste

Dat denk ik er ook van...................................the slaughter has just begun......................

[Ravin ///M]

Grappig, Rutger. Ik heb exact hetzelfde meegemaakt het afgelopen jaar. En dan ook exact!

Ik heb een collega van de verkopend makelaar er nog wel op aangesproken en hij gaf aan dat er
een eerdere bieder was die opnieuw werd benaderd. Zijn bod was gelijk aan het onze, maar hij
had het wel eerder gedaan. Kadastercheck gaf ook aan dat het huis uiteindelijk voor nota bene
ons bod is verkocht.

[Joop]

Ik vraag mij nu dus of wat de motivatie kan zijn van een verkopend makelaar om ons er niet bij te betrekken en zo te proberen minimaal 2 potentiële kopers tegen elkaar te laten bieden.

Omdat dat niet mag.

Het mag wel; maar het is alleen een ongeschreven regel binnen de makelaardij om dat uit goed fatsoen niet te doen.
Als je dat als verkopende partij toch graag wil doen, dan houdt niets je tegen.

[RutgerK]

Het huis eerste huis hebben wij in maart 2009 een 'openingsbod' gedaan en is in mei 2010 verkocht Het tweede huis hebben we in september 2009 een indicatief bod gegeven en dit is in februari 2010 verkocht.

In beide gevallen heb ik open kaart gespeeld dat we (heel) veel informatie hadden over de huizen en tot een bod wilde komen waar de verkoper best op mocht verdienen maar wel reel.

[Jelmer850i]

Misschien noodverkoop op het laatst via een veiling ?

[Elise]

Ik vraag mij nu dus of wat de motivatie kan zijn van een verkopend makelaar om ons er niet bij te betrekken en zo te proberen minimaal 2 potentiële kopers tegen elkaar te laten bieden.

Omdat dat niet mag.

Het mag wel; maar het is alleen een ongeschreven regel binnen de makelaardij om dat uit goed fatsoen niet te doen.
Als je dat als verkopende partij toch graag wil doen, dan houdt niets je tegen.

Het is een geschreven regel dat het niet mag
Zie onderstaande quote van de NVM
http://nieuws.nvm.nl/wonen/voorlichting ... ragen.aspx" onclick="window.open(this.href);return false;

# 2. Mag een makelaar doorgaan met bezichtigingen als er al over een bod onderhandeld wordt?

Ja, dat mag. Een onderhandeling hoeft namelijk nog niet tot een verkoop te leiden. Bovendien kan het zijn dat de verkoper graag wil weten of er meer belangstelling is. Overigens mag ook met meer dan één gegadigde tegelijk worden onderhandeld. Een NVM-makelaar moet dit wel duidelijk melden. Vaak zal de verkopende NVM-makelaar aan belangstellenden vertellen dat een pand, zoals dat heet, ‘onder bod’ is. Als belangstellende mag u dan wel een bod uitbrengen, maar de makelaar mag dan pas met u in onderhandeling treden als de onderhandeling met de eerste geïnteresseerde beëindigd is. De NVM-makelaar doet geen mededelingen over de hoogte van biedingen. Dit zou namelijk overbieden kunnen uitlokken.

[Elise]

Het huis eerste huis hebben wij in maart 2009 een 'openingsbod' gedaan en is in mei 2010 verkocht Het tweede huis hebben we in september 2009 een indicatief bod gegeven en dit is in februari 2010 verkocht.

In beide gevallen heb ik open kaart gespeeld dat we (heel) veel informatie hadden over de huizen en tot een bod wilde komen waar de verkoper best op mocht verdienen maar wel reel.

Maart 2009 ~ Mei 2010 = 15 maanden.
September 2009 ~ Februari 2010 = 7 Maanden.

Hoeveel verandert er wel niet in zoveel maanden tijd? Er zijn heel veel factoren die meespelen.
Als de verkopers b.v. al een ander huis hebben gekocht en op dubbele lasten zitten dan maakt ze dat elke maand meer genegen om het voor minder te verkopen.....
En hoe lang stonden de huizen al te koop voordat je je bod uitbracht? Als het net in de verkoop komt dan heb je als verkoper veel meer hoop dat je een dikke prijs krijgt als dat het al maanden te koop staat.

Ik vind dat je jouw bod en de prijs waarvoor het zoveel maanden later verkocht is dan ook absoluut niet met elkaar mag vergelijken. Zeker niet in de tijd waarin de woningmarkt de laatste jaren zit, elke maand is weer anders.

[RutgerK]

Eerste huis stond vanaf juni 2008 te koop (begon met € 675.000,-), het tweede huis stond vanaf februari 2009 te koop (start verkoop € 498.000) .
Ik sprak een andere makelaar over het eerste huis die aangaf dat zij het huis niet in de verkoop namen omdat de eigenaar een waanzinnig bedrag wilde hebben en zij daar niet aan wilde.
Overigens stonden beide woningen leeg dus.

Door deze ervaringen heb ik ook wel mijn mening bijgesteld over de volledige hypotheekrenteaftrek van de tweede hypotheek bij verkoop. Het rekensommetje netto rentelasten versus winst bij een hogere verkoopprijs zorgt ervoor dat veel verkopers veel langer aan een niet marktconforme vraagprijs vast houden.

[Michel P]

Als partijen met 2 woningen zitten waarvan de verwachting van de te verkopen woning al dan niet gedwongen door de schuld die er op zit niet realistisch is voor de markt heeft men een groot probleem, zo groot zelfs dat soms beide objecten te koop komen om er niet failliet aan te gaan.

Mijn ervaring is dat veel mensen geen rieel beeld hebben van de waarde van hun woning. Zeker in het duurde segment zijn er grote verschillen tussen vraagprijs en de uiteindelijke betaalde prijs.

Waardoor is de markt zo slecht? Geen beslissing rond de hypotheekrente aftrek maar ook zeer streng verstekkingsbeleid die minder hoge hypotheken mogelijk maakt.

Er zijn genoeg mensen die vandaag niet de zelde hypotheeksom kunnen op nemen als dat ze nu hebben bij een gelijk inkomen!!

Michel

[RutgerK]

Als partijen met 2 woningen zitten waarvan de verwachting van de te verkopen woning al dan niet gedwongen door de schuld die er op zit niet realistisch is voor de markt heeft men een groot probleem, zo groot zelfs dat soms beide objecten te koop komen om er niet failliet aan te gaan.

Mijn ervaring is dat veel mensen geen rieel beeld hebben van de waarde van hun woning. Zeker in het duurde segment zijn er grote verschillen tussen vraagprijs en de uiteindelijke betaalde prijs.

Waardoor is de markt zo slecht? Geen beslissing rond de hypotheekrente aftrek maar ook zeer streng verstekkingsbeleid die minder hoge hypotheken mogelijk maakt.

Er zijn genoeg mensen die vandaag niet de zelde hypotheeksom kunnen op nemen als dat ze nu hebben bij een gelijk inkomen!!

Michel

Michel, het is inderdaad een veel gehoorde 'klacht' dat de huiseigenaren zelf geen idee (willen) hebben van een reele verkoopprijs. Makelaars die niet mee gaan in de gewilde verkoopprijs krijgen geen voet aan de grond om verkopend makelaar te worden.

Verstrekking van hypotheken is inderdaad veel in gewijzigd. Ook bij verlenging van hypotheek worden huiseigenaren plots geconfronteerd met extra rente toeslagen. Kocht je 5 jaar geleden een huis voor 300.000 euro dan was de verstrekker er als de kippen bij om een hypotheek van 350.000 euro aan te raden en te verstrekken. Die huiseigenaar moeten nu hun hypotheekverlengen en krijgen opeens te maken met de extra regelingen van hypotheekverstrekkers als de hypotheek hoger is dan de waarde van het huis. Met een beetje mazzel wordt de executiewaarde op 280.000 euro bepaald en krijg je een extra hoge rente omdat je op 125% zit met je hypotheek.

[Maus335i]

En ik vind het (als huurder overigens nog) niet meer dan normaal dat die prijzen zo drastisch zakken. De Nederlandse huizenmarkt is buiten Ierland om het meest overwaardeerd ter wereld. Die zeepbel moet nog klappen, dat doetie nu langzamerhand.

Het meeste is nog te wijten aan de verkopers die denken er een flink slaatje uit te slaan.... Als je van 675 naar 500 zakt had je blijkbaar een enorme marge in gedachten, vroeger kwam je er nog mee weg omdat kopers net zo gek waren, nu niet meer omdat ze domweg die absurde leningen niet meer krijgen.

Zo is het jarenlang gegaan, huisje kopen voor 200, verkopen voor 300. De volgende eigenaar denkt in een paar jaar tijd dezelfde winst te kunnen boeken, dus gingie naar 400. Houdt een keer op!

"Hypotheekverstrekkers" zijn niet de doorn in het oog, maar de niet altijd even goed calculerende kopers. Een hypotheek baseren op de netto lasten en op 2 inkomens. Een van de 2 raakt werkloos of in de HRA wordt gesnoeid en je bent de pineut. "Vroeger" baseerde je je hypotheek op 1 inkomen en de bruto lasten. Verkopers hebben inmiddels genoeg verdient, nu zijn de kopers aan zet.

[Michel P]

Ik heb nog iet meegemaakt dat hypotheekverstrekkers bij verlenging aanvullende voorwaarden stellen en/of rente opslagen in rekening brengen. Wel staat in de voorwaarden dat de geldgever na 5 jaat op kosten van de klant een taxatie mag verlangen en dan de aflossingsvoorwaarden mag wijzigen, maar daar heb je dan voor getekend.

Zolang de verkopende klant geen goede afspraken in de opdracht tot dienstverlening opneemt welke prestatie de makelaar dient te leveren doen makelaars lekker mee met de prijzen waanzin die de potentiele verkoper in zijn bol heeft. Na 6 maanden geen kip als kijker te hebben ontvangen gaat de prijs omlaag maar de makelaar heeft wel zijn opdracht......

Een makelaar zou samen met de klant een goede inventarisatie moeten maken. Waarin de doelstellingen van de klant mee worden genomen in de vraagprijs benadering. Hoeveel tijd heeft de verkoper, wat is de hypotheekschuld enz. enz.

Engelsen hebben wat dat betreft een goede term hiervoor Price to sell dus een vraagprijs die realistisch is en dicht bij de uiteindelijke verkoopprijs.

Michel

[RutgerK]

De ING heeft er nu wel een handje van om opslagen te rekenen op de hypotheekrente bij verlenging. Als je niet met een eigen (nieuw) taxatierapport komt gaan ze uit van ingeschatte executiewaarde min10%.

"Price to sell' moet meer beleden worden. Een verkoper/makelaar die zo'n grote prijsdaling maakt met een huis mag in mijn ogen ook niet verwachten dat een potentiële koper dan wel opeens geneigd is om in de buurt van de vraagprijs te gaan bieden.

Je ziet zoveel rare dingen als je ook de moeite neemt bij het kadaster prijzen op te vragen. Deze week ook weer een huis gezien dat voor 625.000 te koop staat en eind 2008 volgens het Kadaster voor 330.000 euro door de huidige eigenaar te gekocht. Het is een moeilijk te doorgronden markt.

[Michel P]

De ING heeft er nu wel een handje van om opslagen te rekenen op de hypotheekrente bij verlenging. Als je niet met een eigen (nieuw) taxatierapport komt gaan ze uit van ingeschatte executiewaarde min10%.

Dat heeft te maken met hun arrangementstarieven voor nieuwe klanten en markttarieven bij verlenging..... zoals alle handelsbanken hanteren. Heeft niets met de markt te maken, de voorwaarden hebben altijd geschreven dat als je vind dat je in een lagere risicocatagorie denkt te zitten bij verlenging je dit met een taxatierapport dient aan te tonen.

"Price to sell' moet meer beleden worden. Een verkoper/makelaar die zo'n grote prijsdaling maakt met een huis mag in mijn ogen ook niet verwachten dat een potentiële koper dan wel opeens geneigd is om in de buurt van de vraagprijs te gaan bieden.

Stel makelaar zet de vraagprijs op 500.000 en de woning gaat uiteindelijk voor 400.000 verkocht worden, dan heeft makelaar toch zijn onkunde aangetoond!! Dan betaal je de dikke courtage nota niet (ff bij de notaris op een derden rekening parkeren) en wil je hooguit de werkelijke kosten betalen i.v.m. wanprestatie van de Makelaar!!

Je ziet zoveel rare dingen als je ook de moeite neemt bij het kadaster prijzen op te vragen. Deze week ook weer een huis gezien dat voor 625.000 te koop staat en eind 2008 volgens het Kadaster voor 330.000 euro door de huidige eigenaar te gekocht. Het is een moeilijk te doorgronden markt.

Er zijn op dit moment geldgevers o.a. SNS Bank die de klant een volmacht voor verkoop laten tekenen bij betalingsproblemen. Je ziet dan dat lokale banken nog wel eens iemand zo'n koopje doorspelen, doel van de bank is de schuld terug en kosten en klaar.

Heb een zo'n schunnig dossier gezien waar een locale aannemer het koopje scoorde.........

Op veilingen zie je niet zelden dat gezien het gespuis dat zich met onroerendgoed bemoeit en potentiele eerlijke kopers intimideren op een veiling dat de geldgever al met de veilende notaris heeft afgesproken dat als de minimae prijs niet gerealiseerd word, de bank zelf koopt, en het dan normaal op de markt verkoopt.

Michel

[RutgerK]

Michel, ik ben het wel eens dat alle banken markttarieven moeten rekenen bij verlenging en daar dan geen 'nieuwe klanten' korting op hoeven te geven. Ik heb alleen nu al een paar keer meegemaakt dat banken die 5-10 geleden om het hardst stonden te roepen dat je maar een extra hoge hypotheek moest nemen nu de klant 'bestraffen' door extra opslagen te rekenen bij hypotheken hoger dan 80% van de executiewaarde van het huis.

[Michel P]

Michel, ik ben het wel eens dat alle banken markttarieven moeten rekenen bij verlenging en daar dan geen 'nieuwe klanten' korting op hoeven te geven. Ik heb alleen nu al een paar keer meegemaakt dat banken die 5-10 geleden om het hardst stonden te roepen dat je maar een extra hoge hypotheek moest nemen nu de klant 'bestraffen' door extra opslagen te rekenen bij hypotheken hoger dan 80% van de executiewaarde van het huis.

Nee, het komt ergens anders vandaan. Het securiseren van hypotheek portefeuilles ligt op de kont, de kapitaalmarkt kritisch, de solvabiliteitseisen zijn verhoogd. Banken zitten dus moeilijker. Het feit dat het verschil tussen een hypotheek met NHG en een toplening van 125% e.w. thans bij veel geldgevers 0,5 tot 0,7% terwijl dit enkele jaren terug meestal slechts 0,3% was. Die NHG leningen kennen garantie middels het waarborgfonds, en dus geen solvabiliteitsbeslag!! En ze zijn goed te securiseren!!

Daarom is een hypotheek bij een instantie die transparantie tarieven heeft, en geen verschil maakt in het tarief voor verlengen of nieuwe klanten een pre! Blijf weg bij de Rabobanken van deze wereld......

Michel

[Martijn_bmw]

En ik vind het (als huurder overigens nog) niet meer dan normaal dat die prijzen zo drastisch zakken. De Nederlandse huizenmarkt is buiten Ierland om het meest overwaardeerd ter wereld. Die zeepbel moet nog klappen, dat doetie nu langzamerhand.

er zal best een correctie ontstaan maar het zijn ook voornamelijk de huurders die roepen dat de prijzen hard gaan zakken (waarschijnlijk omdat ze dat hopen ) en de kopers die vooral roepen dat het niet gebeurd (en die hopen uiteraard zat zij gelijk krijgen )

ik als net starter op de kopersmarkt hoop uiteraard ook dat er niet teveel daalt want dan heb ik waarschijnlijk de rest van mijn leven een probleem met mijn huis / hypotheek...

[HansD]

Mwah ik huur nu maar als ik wil gaan kopen hou ik toch echt al rekening met de HRA die niet kan blijven bestaan. Is het niet dit kabinet dan een volgend. Die berekening heeft zijn invloed op de prijs die ik zal bieden, kunnen ze wel of niet accepteren, er staan huizen genoeg te koop.

[Martijn_bmw]

Mwah ik huur nu maar als ik wil gaan kopen hou ik toch echt al rekening met de HRA die niet kan blijven bestaan. Is het niet dit kabinet dan een volgend. Die berekening heeft zijn invloed op de prijs die ik zal bieden, kunnen ze wel of niet accepteren, er staan huizen genoeg te koop.

ach nu wel....

ik kocht 4 jaar geleden een huis, toen stonden huizen in het start segment hier gemiddeld 24U te koop

heb er 3 gemist omdat ik te traag was met reageren... en het huis wat we nu gekocht hebben stond ook 24u te koop en we waren met ze drieeen die het voor de vraagprijs wilde kopen....

als je dat vergelijkt met de makrt nu

[HansD]

Klopt. Ik ben een paar jaar geleden ermee bezig geweest om iets te kopen maar als je dan met 10 man op een bezichtiging komt en het eigenlijk de bedoeling dat er direct een bod uit wordt gebracht aangezien anderen dat ook doen (vaak nog boven de vraagprijs) dan haak ik af.
Daarom huur ik nu nog . Als ik genaaid wordt wil ik minstens gezoend worden 8) .

Ik heb het vermoeden dat de onrust vwb de HRA nog wel even aanhoudt dus ik wacht rustig af. Ik ben toch te laat voor die absurde prijsstijgingen dus waarom nu overhaast iets doen, tijd zat om te kijken hoe de zaken zich ontwikkelen.