Constructie aanschaf woning/bedrijfspand

[Jelmer850i]

Ik ben hardop aan het denken.
Zelf wil ik graag een woning kopen (tzt).
Het krijgen van een hypotheek is altijd een verhaal apart.
Ik schets even het volgende en ben benieuwd als dit mogelijk is.

Stel ik start een verhuur BV. De BV schaft de woning aan, en dekt de kosten met de huur inbrengsten.
Deze BV verhuurt het zakelijke gedeelte aan JumpTide IT. En het woon gedeelte aan Jelmer.
Al met al zal de woning eigendom blijven van de BV. Stel ik ben 65 jaar, dan de hele rotzooi verkopen en een nieuwe woning kopen.

Daarnaast heb ik wel meer plannen t.z.t. in de woning branche, zo wil mijn vriendin een woning kopen op Kaapverdie, en het lijkt mij nog wel eens leuk om in duitsland een vakantie woning te kopen. Allemaal toekomstplannen natuurlijk.

Maar het gaat even om de eerste opzet.
Het volgende is ik krijg prive niet de lening voor het dergelijke bedrag, terwijl ik de kosten wel kan dekken. Wat ik overigens kan bewijzen! Hoe zit dit, kan je zakelijk een hypotheek krijgen? en waar word dan naar gekeken? het is een frisse BV dus er zal een klein ondernemersplan geschreven moeten worden.

Schets met fictieve bedragen.

Kosten woning per maand 2000 euro
Huur kosten 2250 euro

Het doel is op lange termijn winst draaien door verkoop van de woning (zeg 30 jaar). Dus je kan daarmee aantonen dat je niet winst hoeft te draaien op de woning.

Ter info: JumpTide IT betreft een eenmanszaak.

Ps: prive aanschaffen is de mooiste optie maar daar krijg ik simpelweg de hypotheek niet voor. Tenminste nu niet. Het gaat ook niet om 1 of 2 ton ..... Graag wil ik wel wat kopen maar ik wil dus ook de combinatie behouden van kantoor/woning.

[Luco]

Maat van mij heeft van zijn bv geld geleend voor de aankoop van een woning, ook een eenmanszaak.
Er zijn verschillende constucties voor.

Je kan ook extra inkomsten bewijzen als je als privepersoon het huis verhuurt aan de bv, krijg je hogere hypotheek en huurinkomsten zijn belastingvrij voor een particulier.

[Jelmer850i]

vanuit privepersoon gezien:

je huurt de woning van de BV, en je verhuurt de woning weer aan de BV ?
Beetje dubbel op toch?

[romo]

Ik heb die constructie ook wel eens overwogen....................maar daarvoor wil ik ook de mening van een accountant/financieel deskundige.................nog al ingwikkelde materie........

[Michel P]

Men zal hoe dan ook kijken naar de cijfers. Wil je in verhuurd onroerend goed (in dit geval zelf de huurder als bedrijf voor de bedrijfsruimte en als prive het woonhuisdeel) dan zal je een fors stuk eigenvermogen moet hebben. Huurders hebben namelijke rechten, en bij gedwongen verkoop zal een object met huurder minder opbrengen.

Om te bepalen of je als eenmanszaak voldoende kan lenen zijn de cijfers van de laatste 3 jaar nodig, heb gemiddelde inkomen zal voor de bepaling van de max hypotheek worden aangewend, mits dit gemiddelde niet meer is dan het inkomen in het laatste jaar (2009).

Ander belangrijk punt blijft dat er geen negatief eigenvermogen is, voor de meeste banken een no-go.

Stel dat je het wel in prive koopt en daardoor de huur van de bedrijfruimte vervalt/lager zal worden omdat het gunstiger is dan huur kun je dat in cijfers verwerken.

Geldgevers zijn thans extreem voorzichtig, en de normen worden erg precies vastgesteld.

Michel

[Jelmer850i]

Om te bepalen of je als eenmanszaak voldoende kan lenen zijn de cijfers van de laatste 3 jaar nodig, heb gemiddelde inkomen zal voor de bepaling van de max hypotheek worden aangewend, mits dit gemiddelde niet meer is dan het inkomen in het laatste jaar (2009).

Wat je hier omschrijft zijn exact dezelfde spelregels die je hebt voor een gewone woning.
Dus dan zou je het prive kunnen kopen. Zoals ik al aan gaf gaat dat niet op.
Stel (fictieve bedragen)

Omzet: 250.000 euro
Winst: 50.000 euro

Huidige prive huur: 15.000
Zakelijke huur: 7.500

Stel je koopt het huis prive uitgaand van dezelfde bedragen als hypotheek.
Kom je dus uit op:

15.000 (prive) + 7500 (zakelijk) = 22.500 euro

En zakelijk heb je dan niet meer!!!
Maar ze berekenen de max hypotheek dan aan de hand van je prive inkomen, dus 50.000 euro.
Terwijl dat eigenlijk moet zijn 57500 euro omdat je het zakelijke gedeelte kan verhuren aan de zaak.

Dat trekt het nl. wat krom.

Verder zou ik de garage kunnen verhuren voor 300 excl. aan bijvoorbeeld mijn ouders, krijgen ze dan contant weer terug en de btw +/- 60 per maand is jammer dan.

Het zijn maar wat hersenspinsels.

[Michel P]

Wat kost het object? Zolang het woondeel groter is dan 50% van het object is het als woonhuisfinanciering te financieren.

Met een 10 jaar vaste rente met NHG mag je € 279.472 lenen bij 4.2% rente.

Michel

[Michel P]

Om te bepalen of je als eenmanszaak voldoende kan lenen zijn de cijfers van de laatste 3 jaar nodig, heb gemiddelde inkomen zal voor de bepaling van de max hypotheek worden aangewend, mits dit gemiddelde niet meer is dan het inkomen in het laatste jaar (2009).

Wat je hier omschrijft zijn exact dezelfde spelregels die je hebt voor een gewone woning.
Dus dan zou je het prive kunnen kopen. Zoals ik al aan gaf gaat dat niet op.
Stel (fictieve bedragen)

Omzet: 250.000 euro
Winst: 50.000 euro

Huidige prive huur: 15.000
Zakelijke huur: 7.500

Stel je koopt het huis prive uitgaand van dezelfde bedragen als hypotheek.
Kom je dus uit op:

15.000 (prive) + 7500 (zakelijk) = 22.500 euro

En zakelijk heb je dan niet meer!!!
Maar ze berekenen de max hypotheek dan aan de hand van je prive inkomen, dus 50.000 euro.
Terwijl dat eigenlijk moet zijn 57500 euro omdat je het zakelijke gedeelte kan verhuren aan de zaak.

Dat trekt het nl. wat krom.

Verder zou ik de garage kunnen verhuren voor 300 excl. aan bijvoorbeeld mijn ouders, krijgen ze dan contant weer terug en de btw +/- 60 per maand is jammer dan.

Het zijn maar wat hersenspinsels.

Wat is je eigenvermogens positie? Wellicht via een explain regeling te financieren? Kan je eigenmiddelen inbrengen?

Michel

[Chris van S.]

Ik heb die constructie ook wel eens overwogen....................maar daarvoor wil ik ook de mening van een accountant/financieel deskundige.................nog al ingwikkelde materie........

Inderdaad! e.e.a. moet fiscaal goed worden bekeken EN berekend door een pro...
Elk geval is weer anders.

[Jelmer850i]

Wat kost het object? Zolang het woondeel groter is dan 50% van het object is het als woonhuisfinanciering te financieren.

Met een 10 jaar vaste rente met NHG mag je € 279.472 lenen bij 4.2% rente.

Michel

Mijn voorstel is dus andersom en het onder te brengen in een BV.
Wat ik prive kan lenen kan ik zo ook wel +/- inzien.
Object zit tussen de 330.000-400.000 incl. verbouwing en kost en koper

[wjn]

Je kunt het ook 50/50 doen (beter gezegd bv. 55% prive en 45% zakelijk), en lastige huurconstructies buitenwege laten. Je moet dan wel een duidelijk scheiding tussen privé (woning) en zakelijk (kantoor) hebben, bijv. kantoor beneden en woning boven. Het mooiste is als je dan ook gescheiden ingangen hebt.

Enige die niet "meespeelt" is het kadaster, die kunnen de grond maar aan één eigenaar verbinden. Logisch dat je dat privé meepakt dan.

Overige partijen (gemeente, belastingdienst, banken etc.) accepteren een dergelijke oplossing ook.

Qua hypotheken hoef je dus privé en zakelijk maar ca. de helft in te leggen.

[Luco]

vanuit privepersoon gezien:

je huurt de woning van de BV, en je verhuurt de woning weer aan de BV ?
Beetje dubbel op toch?

Nee je koopt de woning prive en verhuurt een gedeelte aan de bv

[Jelmer850i]

ik heb geen bv luco, maar een eenmans zaak.
Doel was om het pand onder te brengen in een nieuw op te zetten BV.

[Maus335i]

Jelmer, even los van dergelijke constructies. Hou er rekening mee dat als je zakelijk financieert, je meestal tot maximaal 75 procent kan financieren. Als je praat over 400k moet je dus zelf 100k inleggen. Dat is onder voorbehoud dat net zoals Michel zegt, het eigen vermogen niet negatief is. Heb je een erg positief EV, willen ze misschien nog naar 80 procent, maar daar ergens houdt het wel op...

[Jelmer850i]

75% van wat? aankoop bedrag of executiewaarde?
100.000 is erg veel geld.

Verder ga ik uit van 330.000 + eventueel extra poen voor verbouwing maar dat kan ook met EV uitgevoerd worden.

[Luco]

Jelmer, je plan was om het pand in de bv onder te brengen, je kan het beter anders doen, van je eenmanszaak een bv maken en dan prive huis financieren en verhuren aan bv.

Maar beste is inderdaad een specialist laten kijken naar de meest gunstige constructie.
Je verbaasd je wat je nog kunt lenen als je een eenmanszaak hebt.

[Booooh]

Ik heb een iets andere constructie toegepast waarbij ik privé voordeel heb, voorwaarde is wel dat je voldoende liquide bent in je onderneming...

Ik heb nu een deel van mijn hypotheek ondergebracht in mijn BV, ik betaal de BV rente zoals ik dat ook bij de bank doe, die rente wordt winst in de onderneming, zodra je die "rente-winst" weer gaat uitkeren als dividend, dan scheelt je dat netto (in privé dus) een behoorlijk bedrag, als de belastingdienst een onbeperkt hoge rente zou toestaan dan zou je zelfs gratis (of in het extreme geval betaald) kunnen wonen, helaas moet het gehanteerde rentepercentage marktconform zijn...

Volgend jaar ga ik waarschijnlijk de volledige hypotheek onderbrengen in de BV, alhoewel een schuld (hypotheek) bij de bank hebben waar gelijke tegoeden tegen over staan (spaargeld) in onzekere tijden ook niet erg is ...

Ben

[RutgerK]

Ik heb een iets andere constructie toegepast waarbij ik privé voordeel heb, voorwaarde is wel dat je voldoende liquide bent in je onderneming...

Ik heb nu een deel van mijn hypotheek ondergebracht in mijn BV, ik betaal de BV rente zoals ik dat ook bij de bank doe, die rente wordt winst in de onderneming, zodra je die "rente-winst" weer gaat uitkeren als dividend, dan scheelt je dat netto (in privé dus) een behoorlijk bedrag, als de belastingdienst een onbeperkt hoge rente zou toestaan dan zou je zelfs gratis (of in het extreme geval betaald) kunnen wonen, helaas moet het gehanteerde rentepercentage marktconform zijn...

Volgend jaar ga ik waarschijnlijk de volledige hypotheek onderbrengen in de BV, alhoewel een schuld (hypotheek) bij de bank hebben waar gelijke tegoeden tegen over staan (spaargeld) in onzekere tijden ook niet erg is ...

Ben

Die constructie gaan wij binnenkort ook verkennen.

[Maus335i]

75% van wat? aankoop bedrag of executiewaarde?
100.000 is erg veel geld.

Verder ga ik uit van 330.000 + eventueel extra poen voor verbouwing maar dat kan ook met EV uitgevoerd worden.

75% van de aankoop wat ik begreep van onze zakelijke accountmanager (ABN-Amro). Wij hebben uiteindelijk zakelijk geen pand gekocht, omdat ik nog niet 10 jaar of langer aan een financiering voor een pand vast (kan) zitten.

[Marco R.]

Hmm, ik dacht dat het juist executiewaarde was. Zal het eens moeten navragen v.d. week op 't werk.
Jelmer, heb je er al over nagedacht om het voor te leggen bij de bank waarbij je bankiert? Dan weet je gelijk wat de exacte mogelijkheden zijn.

[ErikS]

Hmm, ik dacht dat het juist executiewaarde was. Zal het eens moeten navragen v.d. week op 't werk.
Jelmer, heb je er al over nagedacht om het voor te leggen bij de bank waarbij je bankiert? Dan weet je gelijk wat de exacte mogelijkheden zijn.

Niet teveel info naar de bank die je geld moet schieten lijkt me verstandiger.
Je accountant kan je er meer over vertellen!

[Jelmer850i]

wil hierin open spel spelen...
Ik wacht in ieder geval dit jaar nog even af (voor je het weet is dat voorbij).
Dan heb ik frisse jaarcijfers, en ga ik hier verder naar kijken.

[Marco R.]

Hmm, ik dacht dat het juist executiewaarde was. Zal het eens moeten navragen v.d. week op 't werk.
Jelmer, heb je er al over nagedacht om het voor te leggen bij de bank waarbij je bankiert? Dan weet je gelijk wat de exacte mogelijkheden zijn.

Niet teveel info naar de bank die je geld moet schieten lijkt me verstandiger.
Je accountant kan je er meer over vertellen!

Eh, die bank draait je heus geen poot uit. Open spel spelen hoeft helemaal niet een kwestie zijn van 'eigen glazen ingooien'. Als jij een helder plaatje inlevert met de juiste gegevens moet dat geen problemen geven.

[ErikS]

Maar in de huidige economische markt lijkt het wel alsof ze liever zelf 't geld houden!