Nu een huis kopen

[tomgtr]

In veel landen mag je gewoon 25 pct van koopbedrag meenemen voordat je bij de bank aan hoeft te kloppen. Eerlijk gezegd zijn de k.k. tegenwoordig zo laag dat ik me als bank zorgen zou maken als iemand niet in staat is geweest maar wel een nieuwe of duurdere woning wil kopen?

[Emiel]

Wat je gaat krijgen zijn creatieve taxateurs zodat mensen toch uitkomen.

Verschuiving van probleem.

De partijen die met vaste taxateurs werken krijgen minder inkomsten (o.al aantal banken ) en de hypotheek adviseurs worden er niet slechter van.

Gebeurde toch al omdat men de restschuld wilde meenemen maar dat niet kan doordat het niet goed geregeld is door de minister die er voor heeft gezorgd. "Ja wel mee financieren maar niet meer dan die 102%"
Echter is dat niet wat de minister heeft gezegd, die heeft namelijk niks gezegd dus men ( verstrekker ) doet het zoals goed dunkt.
Dus creatieve taxaties zijn er toch al.

[JP]

Wij hebben destijds al gekeken of we niet in Duitsland een hypotheek konden krijgen, maar daar kun je max 70% van de aankoopwaarde financieren. Dan moet je al een leuke cent gespaard hebben. Voordeel daar is dan dat je 10jaar al vast zet voor 1.5%, of 20 voor 2.5%

[Luco]

Wat je gaat krijgen zijn creatieve taxateurs zodat mensen toch uitkomen.

Verschuiving van probleem.

De partijen die met vaste taxateurs werken krijgen minder inkomsten (o.al aantal banken ) en de hypotheek adviseurs worden er niet slechter van.

Gebeurde toch al omdat men de restschuld wilde meenemen maar dat niet kan doordat het niet goed geregeld is door de minister die er voor heeft gezorgd. "Ja wel mee financieren maar niet meer dan die 102%"
Echter is dat niet wat de minister heeft gezegd, die heeft namelijk niks gezegd dus men ( verstrekker ) doet het zoals goed dunkt.
Dus creatieve taxaties zijn er toch al.

Een taxateur heeft een eed afgelegd en een goede taxateur taxeert zoals het hoort, of jij nu wel of geen hypo daardoor krijgt.
Je houd jezelf voor de gek als je een taxateur zoekt die taxeert wat jij vraagt, die zijn er genoeg, maar uiteindelijk snij je jezelf in je vingers en als men erachter komt dat de taxateur maar wat gedaan heeft is die zijn vergunning kwijt. Al is dat weer lastig te bewijzen.
Maar tot 5% verschil kan nog wel, maar 10 of 20 is al heel snel ongeloofwaardig.

Hetzelfde met bouwkundige keuringen, ik had van de week een keuring, koopster aanwezig.
Dus ik leg van alles uit, zegt ze, ja maakt me allemaal niet uit, alles is al rond maar ik moest van de bank een bouwkundige keuring doen.
Dus ik denk, die zit aan haar max en de bank wil weten of er geen problemen zijn, prima ik doe gewoon mijn werk.
Vervolgens is elektra een grote puinhoop, kroonsteentjes in verdeeldozen, losse draden, verkeerde draden.
Drie groepen voor hele woning met wasmachine, droger en vaatwasser, euhhh dan heb je al geen groepen meer
Ketel hangt op een 70 cm hoog zoldertje, mag niet van arbo.
lood rond schoorsteen vervangen voor troep.
Slechte afwerking in heel de woning.
Alle tegels boven bad hol/los

Dus netjes rapportage gemaakt met geschatte kosten, wat denk je??
hoe komt u er nou bij dat tegelwerk 800 kost, is veel te duur
elektra op orde brengen 2500 ook veel te duur
blablabla, was een kutkeuring, allemaal te duur.
Yeah right, de bank zal wel aan de rem getrokken hebben, lullig maar als ik lagere bedragen reken zodat het wel past en er komt shit van ben ik ook verantwoordelijk, zoek het lekker uit.

[Fabian]

ING gaat morgen 0,1 procentpunt verhogen idd....

Balen, net vandaag huis gekocht, maar ja, wat doe je ertegen he!

[JP]

@ Luco; die bouwkundige keuring die doe je toch voor aankoop en als je die gebreken tegenkomt die jij nu opnoemt. Dan kun je daarmee toch bij de verkopende partij de prijs drukken ?

Vervolgens is elektra een grote puinhoop, kroonsteentjes in verdeeldozen, losse draden, verkeerde draden.
Drie groepen voor hele woning met wasmachine, droger en vaatwasser, euhhh dan heb je al geen groepen meer
Ketel hangt op een 70 cm hoog zoldertje, mag niet van arbo.
lood rond schoorsteen vervangen voor troep.
Slechte afwerking in heel de woning.
Alle tegels boven bad hol/los

Vallen sommige punten niet onder verborgen gebreken ?

[Luco]

Wat vind jij een verborgen gebrek?

Ketel hangt in zicht
tegels kan iedereen zien
groepenkast, ik neem aan dat iedereen tot drie kan tellen
kroonsteentjes idem
afwerking ook

Je hebt als koper ook een onderzoeksplicht.

Niks verborgens aan, verborgen is bv scheuren van muren wegwerken met rachelwerk en gipsplaten
of bv rotte balken wegtimmeren
En dan nog is een verborgen gebrek alleen te declareren als jij kan bewijzen dat de verkoper dit BEWUST verzwegen heeft.
Juridisch dus vaak kansloos.

[JP]

Verdeeldozen maak ik niet zo snel open, dus die kroonsteentjes zou me niet gauw opvallen.....

Ik vraag dit omdat we zelf nogal wat "pech" hadden binnen 3 maanden na aankoop van het huis, waaronder waterleidingen zonder mantel in de beton gelegd, muren die niet gefundeerd zijn, en afvoeren verzakt. Dit terwijl de vorige eigenaar dit huis (en de rest van de straat) destijds gebouwd had. Maar zoals je zegt, je kan niet alles aantonen of zij dit wisten en het dan op verborgen gebrek gooien.

Verkopend makelaar deed er ook niets mee, die kwam ons nog niet eens aanhoren (zijn kantoor zit 150meter van ons huis!)
Al met al dik €12k schade het eerste half jaar, incl. vervolgschade.....en een verzekering vergoed ook niet alles..... Wel na die 6 maanden met de premie al omhoog omdat we teveel hadden geclaimd.

[Luco]

Als de verkoper het zelf gebouwd heeft dan moet die het geweten hebben en dus bewust verzwegen, maar dat is juridische kost ik constateer alleen bij een inspectie, en het is een visuele inspectie, alleen al zie ik scheuren kan ik vaak wel beoordelen of dit zet of krimpscheuren zijn of dat er evt meer aan de hand is en dan adviseer je extra onderzoek.
Maar kopers zijn vaak blind (ik ook als ik een huis graag wil hebben)
Veel mensen hebben ook geen geld over voor de duurste aankoop van hun leven

(de verdeeldoos was gewoon open)
zou die dicht zijn is het een verborgen gebrek.

[Emiel]

Wat je gaat krijgen zijn creatieve taxateurs zodat mensen toch uitkomen.

Verschuiving van probleem.

De partijen die met vaste taxateurs werken krijgen minder inkomsten (o.al aantal banken ) en de hypotheek adviseurs worden er niet slechter van.

Gebeurde toch al omdat men de restschuld wilde meenemen maar dat niet kan doordat het niet goed geregeld is door de minister die er voor heeft gezorgd. "Ja wel mee financieren maar niet meer dan die 102%"
Echter is dat niet wat de minister heeft gezegd, die heeft namelijk niks gezegd dus men ( verstrekker ) doet het zoals goed dunkt.
Dus creatieve taxaties zijn er toch al.

Een taxateur heeft een eed afgelegd en een goede taxateur taxeert zoals het hoort, of jij nu wel of geen hypo daardoor krijgt.
Je houd jezelf voor de gek als je een taxateur zoekt die taxeert wat jij vraagt, die zijn er genoeg, maar uiteindelijk snij je jezelf in je vingers en als men erachter komt dat de taxateur maar wat gedaan heeft is die zijn vergunning kwijt. Al is dat weer lastig te bewijzen.
Maar tot 5% verschil kan nog wel, maar 10 of 20 is al heel snel ongeloofwaardig.

Is waar, maar wat ik tik is helaas gewoon de waarheid uit de praktijk. En ik kan genoeg voorbeelden noemen hoe het bij bekende is gegaan.

Mijn taxateur ( relatie beëindigd, 3 taxateurs laten komen en daar het gemiddelde van. ) bleek ex-examinator van taxateurs te zijn en was bijzonder correct in zijn logische uitleg. Hij zat 25.000 euro lager dan de rest! De rest berekende garage en berging als woonoppervlak terwijl het maar voor 50% is en nog 101 andere dingen, hij veegde de pan aan met de andere taxateurs.

De andere taxateurs waren bijzonder geintresseerd in hoeveel er nodig was en wat kon en waren soepel blablablala.
Uiteindelijk heeft de lagere taxatie geld gekost maar dat is op korte termijn, op lange termijn veel bespaard. Inmiddels is het huis 15k gestegen in waarde, dus ik vind het allemaal wel prima

Sterker nog, mijn bouwkundige keuring via eigen huis, was een of andere pipo hier uit de buurt, die al zijn "maatjes" uit de wind hield. Huis had volgens hem geen gebreken (was destijds in 2008, in 2015 was het niet nodig)..... ik zal maar niet beginnen met tikken wat er wel aan mankeerde. Gelukkig zelf handig en eea allang zelf gezien. Aankoop prijs was dermate uit onderhandeld dat het geen probleem was. Maar smeerlapperij is er in vele vormen.

[Luco]

Yeps, er zijn taxateurs die gewoon de waarde taxeren die de klant wil, en waarom, omdat het de klant vrij staat meerdere taxaties aan te vragen, dus staat het de klant niet aan vragen we toch een nieuwe aan, daardoor doen taxateurs het dus maar, niet goed te praten, maar ja ze moeten ook vreten. Er zou een regel moeten komen dat je maar 1 taxatie mag laten doen, dan zou dit een stuk minder voorkomen.
Veel bouwkundigen bij eigen huis veeg ik ook de vloer mee aan, er zitten ook wel goede bij, maar die zijn zeldzaam, net als goede taxateurs.

[allen]

Je bedoelt dat wanneer ik een rapport niet vertrouw, ik geen recht heb op een second opinion, ondanks dat ik daar het geld voor heb liggen? Lijkt me niet handig.

[Emiel]

Luco, hier waren er 3 taxateurs uitgenodigd, allemaal hebben ze vergoeding gehad naast de eerlijke reden waarom we het zo deden. Puur vanwege dat het huis onderwater stond bij relatie breuk, en ex en ik beide een eerlijke taxatie wilde zodat we er beide een "goed gevoel" aan over hielden.

Hypotheek adviseur heb ik er 2 van de 4 het huis uit gebonjourd, 1 ben ik weg gelopen en de andere was wel fatsoenlijk.

Je moet wel zo goed op letten wat je doet. Mensen denken enkel aan hun eigen geld, ergens begrijpelijk, maar dit zijn wel de duurste uitgave in je leven ( voor veel mensen tenminste )

[Luco]

Nee dat bedoel ik niet Allen.
Een taxateur is beëdigd, en zou dus een onafhankelijke taxatie moeten doen, maar omdat klanten gaan shoppen worden ze min of meer gedwongen om vaak hoger te taxeren dan de werkelijkheid, met die regel zou je die praktijken wegnemen. een second opinion moet altijd mogelijk zijn als er gerede twijfel is, iedereen maakt tenslotte fouten.

@Emiel huis onderwater, eerlijke taxatie en goed gevoel zijn wel gemixte signalen, je kan eruit opmaken dat er zo hoog mogelijk getaxeerd dient te worden
Je moet zeker opletten wat je doet, daarom vind ik het onbegrijpelijk dat er zo weinig bouwkundige keuringen plaatsvinden (het is weliswaar visueel) maar ik zie vaak toch meer dan het zogenaamd deskundige vriendje wat wel even meeloopt, krasje op een keukenkastje zien ze wel, maar dat er gewoon over rot hout is geschilderd ontgaat ze volkomen om maar een voorbeeld te noemen.

[Emiel]

Nee dat bedoel ik niet Allen.
Een taxateur is beëdigd, en zou dus een onafhankelijke taxatie moeten doen, maar omdat klanten gaan shoppen worden ze min of meer gedwongen om vaak hoger te taxeren dan de werkelijkheid, met die regel zou je die praktijken wegnemen. een second opinion moet altijd mogelijk zijn als er gerede twijfel is, iedereen maakt tenslotte fouten.

@Emiel huis onderwater, eerlijke taxatie en goed gevoel zijn wel gemixte signalen, je kan eruit opmaken dat er zo hoog mogelijk getaxeerd dient te worden
Je moet zeker opletten wat je doet, daarom vind ik het onbegrijpelijk dat er zo weinig bouwkundige keuringen plaatsvinden (het is weliswaar visueel) maar ik zie vaak toch meer dan het zogenaamd deskundige vriendje wat wel even meeloopt, krasje op een keukenkastje zien ze wel, maar dat er gewoon over rot hout is geschilderd ontgaat ze volkomen om maar een voorbeeld te noemen.

Juist niet. De schuld moet door 2 gedeeld worden en het huis moest verkocht worden. Dus een realistische taxatie is dan noodzakelijk. Als er een slechte taxatie komt , kom je beide in de problemen. Nu heb ik dat opgelost door naderhand taxatie bod te gebruiken voor bod op de woning

Ja de bekende " ik ken wel een mannetje wat handig is" of een vader....... man de familie dramas daarna

Als ik meer zie dan de bouwkundige
, dan weet ik dat het niet goed is, ik ben namelijk wel een handige maar geen bouwkundige. Al zo vaak tegen vrienden gezegd dat er een expert moet komen en ze mij maar uitnodigen daarna voor de gezelligheid. Cheapskates.

[dvh]

Wij hebben begin dit jaar ook een huis gekocht. De aannemer die ons huis moest gaan verbouwen heeft ook de bouwtechnische keuring gedaan. Onder het nom van: 'jij mag het gaan oplossen'. Vast bedrag afgesproken betreft de verbouwing. Alles gewoon duidelijk en open besproken. Geen geintjes. Gewoon zoals het is en doen.

Volgens mij hebben wij iets van 10 jaar tegen 3%?
10 jaar de tijd om het resterende bedrag af te lossen.. moet lukken ^^

[///Joost]

Toen wij ons huis kochten hebben we gewoon een onafhankelijke taxateur en een onafhankelijke bouwkundige keuring laten doen. Beide nadat we het eens waren over de verkoopprijs. Taxatie moest ivm NHG en keuring wilde ik zelf gewoon voor de zekerheid. NU is dit huis van 2005, dus het is nog redelijk nieuw, en er kwam weinig aan het licht. Maar ik kon gewoon samen met de keurder door het huis gaan en hij liet me netjes zien wat en waar de onderhoudspuntjes zaten. Dit gind van een voeg die niet helemaal lekker was, tot krimpscheuren of een kiepraam die niet meer lekker sloot. Hij heeft even in de kruipruimte gehangen met zijn hoofd, maar zoals hierboven al vermeld was betreft het een visuele keuring, en je kunt ook niet verwachten dat hij in de muur kan kijken. Overigens deed hij wel een vochtmeting in de muur op de badkamer en tevens een check van de aarde in de WCD's. Achteraf prima rapport opgeleverd digitaal en op papier. 100% eerlijke keuring.

De taxatie was dus een formaliteit en in mijn optiek zal de taxatiewaarde niet veel verschillen van de vraagprijs, als je goed onderhandeld hebt. Overigens kon ik in de eindrapprotage ook zien dat onze taxateur zich nog een keer heeft moeten verantwoorden bij de NWWI om de waarde te onderbouwen. Een waarde die echt te veel afwijkt kom je gewoon niet mee weg. Ja, tenzij iedereen handje klap met elkaar gaat doen, maar dat is niet de gangbare norm.

De opmerking van Bombadil vwb afluiten voor 20 jaar en met de rest vroegtijdig aflossen is ook wel zeker een goede. Dat zou ook mijn keuze zijn tov een langere looptijd. Maar goed, iedereen heeft zo z'n eigen redenen. Als je een hogere rente kunt opvangen is zo kort mogelijk vastzetten vaak het voordeligst. Maar ja, dan heb je wel flink wat onzekerheid, en dat is ook niet altijd even prettig.

Het inbrengen van cash en het verlangen van de max hypotheek is een prima idee. Nederland is een van de weinige landen waar je tot voor kort het hele bedrag incl kk kon meefinancieren. Eigenlijk van de zotte. Het wordt voor starters zo natuurlijk moeilijker om een huis te kopen, maar ja, dan moet je gewoon wat kleiner beginnen. Uit het verleden is gebleken dat veel mensen toch die zelfbescherming nodig hebben.

[flieger]

Wie heeft er ervaring met de oplevering van een nieuwbouw huis? Is het raadzaam een opleveringskeuring (bijv. via Vereniging Eigen Huis à € 250) te laten doen?

[alt]

Ik heb tijdens de bouw een bouwkundige ingehuurd om de bouw te begeleiden.
Ik denk €. 250.- valt in het niet bij de prijs van een huis, dus altijd doen.

Ik denk dat Luco zeker je meer raad zou kunnen geven.

[Luco]

Tja, wat zal ik daarvan zeggen, als het huis gebouwd is onder garantie heb je zowiezo 10 jaar op de constructie.
Een krasje op de keukenkastjes/dueren enz enz enz moet je zelf ook kunnen zien.
De meerwerkopties moet je bij eigen huis zelf controleren.
Verder hangen ze een lulverhaal op omdat ze hun 2 uur moeten verantwoorden voor die 250 euro
tegeltjes met groene zeep enzo, manman tranentrekkend is het.
Nieuwbouwwoning is maximaal half uur werk, rest is gelul om de tijd te vullen.

Maar als je er zelf geen vertrouwen in hebt, altijd doen.
Maar let op het enige wettelijke proces verbaal is dat van degene die oplevert, de aannemer of ontwikkelaar, op dat rapport moeten de gebreken staan.

[flieger]

Dank voor de uitgebreide reactie Luco!

Er is inderdaad gebouwd met (Woningborg) garantie.

Badkamer en keuken zijn casco en volgen na oplevering. Meerwerklijst moet je meenemen maar zelf aangeven inderdaad. Dus wat voegt het dan nog toe? Een geoefend oog?

[Luco]

Ja zoiets en een mooi lulverhaal over groene zeep/ventileren ed, ze hebben een vaste route en werkwijze, dus in principe slaan ze niks over.
Als het een goede aannemer is loopt er een goede werknemer mee die gelijk de kleine puntjes oplost.
Op zich zijn sommige tips best nuttig als je er echt geen verstand van hebt, zeker met de wat modernere installaties.

Maar voor mij en na weken lang drie a vier keer per dag hetzelfde verhaal aan te horen was ik er wel klaar mee

[flieger]

Wat doe jij dan dat je drie à vier keer per dag hetzelfde verhaal aanhoort?

Is het beter een onafhankelijk iemand buiten Vereniging Eigen Huis om te zoeken?

[Luco]

Ik ben bouwkundige en heb een jaar lang voor diverse ontwikkelaars/aannemers huizen opgeleverd aan kopers.

Als je lid bent van eigen huis is het goedkoper en met al die bureautjes weet je nooit of je een goede hebt, blijft een gok.

[flieger]

Ahaa, jij kent dus ook de andere kant

Ik ben geen lid meer van Eigen huis. Ik zou dus lid moeten worden (27) en de keuring betalen (223). Maar ook dan wordt het uitbesteed en weet ik niet of ik een goede heb...