Verborgen (bouwtechnische) gebreken koophuis

[JP]

Beste DF'er,

Misschien dat hier mensen ons kunnen helpen.

Wij hebben nog geen 1.5 jaar geleden een (voor mij 1e) huis gekocht. In die tijd hebben we al veel pech gehad.
Een paar maanden na aankoop bleek er in de fundering van onze garage (naast het huis) een waterleiding gesprongen te zijn. Deze lag onbeschermd in de beton. Door al het water, was de ondergrond mogelijk verzadigd en moest een bodemonderzoek uitgevoerd worden, met sonderingen. Hieruit bleek dat in de ondergrond holle ruimtes zaten door inklinken van zandbed. Dan komt er zo'n fijn bedrijf dat elke meter een gat boort en dmv bodeminjecties (Uretek deep injection) deze ruimte weer opvult en licht lift.
Een flinke kostenpost (± €8k) die gelukkig door de verzekering vergoed werd, al moest alles wel eerst door ons voor geschoten worden.

Nu hebben we weer het volgende waterlek. Tijdens een verstopping van het riool bleek dat dit riool ook zeer slecht aangelegd is geworden. Zo zitten er 4 haakse bochten in de riolering, alvorens het riool buiten is. Verder is er slecht verval in de leiding....halverwege de kruipruimte loopt het zelfs nog een klein stukje omhoog.
Verder is er bij de aansluiting buiten met de hemelafwatering geen gebruik gemaakt van een T-stuk, maar hebben ze de HWA gewoon los in de riolering gehangen.

Resultaat is dat dit geheel vernieuwd moet worden, incl. openbreken stuk fundering van de garage.
Kosten dik €2k.

De vorige bewoners hebben in het verleden vaker verbouwd, maar we hebben geen tekening van de laatste verbouwing. Daarbij is een muur tussen de garage en woning gebouwd, zonder fundering. Dat wil zeggen, dat de keuken en de garage dezelfde betonnen vloer gestort is, en daarna op die vloer de tussenmuur is geplaatst.
Laten we net onder die muur moeten gaan graven voor de afvoer te vernieuwen.

Wij vragen ons af waar we nog meer tegenaan lopen, maar onze verzekeringstussenpersoon zegt dat dit "afvoerverhaal" dus niet in te dienen is.

Zou er een geringe kans op slagen zijn dit via de rechtsbijstand te kunnen verhalen bij de vorige eigenaar ?

[Luco]

Wie eist bewijst.
Jij moet dus bewijzen dat de vorige eigenaar van de problemen afwist, want dan is het pas een verborgen gebrek.
Dat zal vrij lastig zijn vermoed ik.

Maar haakse bochten hoeven geen probleem te zijn, tegenschot wel, kan je dat niet oplossen?
Heel de riolering vernieuwen hoeft misschien helemaal niet.
Ik weet niet van wie het advies af komt?

Ik weet wel dat er steeds meer problemen met rioleringen zijn en ik zal je uitleggen waarom.
Door al die fijne waterbesparend douches toilets kranen en alle overige waterbesparende zooi.
Eeen afvoer heeft water nodig om de zooi af te voeren.
een dikke kleffe hoop spoel je niet goed weg met 3 liter water en dan krijg je dus verstoppingen.

[Macboy]

Inderdaad. Maar wellicht niet onmogelijk.

En anders de gemeente aansprakelijk stellen voor ondeugdelijk aangelegde riolering (indien dat dus het geval is).

[Luco]

Macboy, riolering is van huiseigenaar tot en met de erfgrens.

[JP]

De vorige eigenaar heeft het huis gebouwd. Weten ze dan wat en hoe ze het een en ander aangelegd hebben ? De in de kruipruimte zichtbare afvoer is aan de talrijke schuifmoffen en dekseltjes te zien, al vaker verstopt geweest en daarna houtje-touwtje opgelapt.

Wat meter 110er rioleringsbuizen vervangen is het geld niet. Alleen de betonnen vloer in de garage openbreken tegen een muur die niet doorloopt in de fundering......dan krijg ik slapeloze nachten van.....

[Luco]

Is de riolering daar ook slecht dan?
Al gekeken met een camera?

Als de vloer dik genoeg is en er zit genoeg ijzer in hoeft het geen probleem te zijn.
Maar dat kan een constructeur bekijken.

Ook al hebben ze het huis zelf gebouwd (of laten doen) dan hoeven ze nog niet perse te weten wat er allemaal niet goed is.
Zelfs de dekseltjes in de kruipruimte of een eerdere verstopping zijn nog geen bewijzen.
Ik weet dat dit soort zaken heel lastig zijn om te bewijzen dat de vorige eigenaar het wist.

[Milka]

Draagt die tussenmuur wel ?

[JP]

Het is maar een enkelsteens muur tussen keuken en garage. Beide zijn aanbouw, dus met plat dak. Ik neem aan dan geen extreem zware belasting, of toch ?

[Luco]

ligt eraan, als ze de balklaag op de muur hebben laten rusten kon je je nog wel eens vergissen, wat is de overspanning?

Maar nogmaals, is de riolering daar ook niet in orde?
Hoe is dat beoordeeld?
Door wie is het beoordeeld?
Is het tegenschot oplossen niet voldoende?

[JP]

De centrale afvoer loopt langs het huis onder de oprit door met een aftakking voor toiletten en bad, maar loopt dan door onder de garage voor de aftakking afvoer keuken, wasmachine.

Er is door een gespecialiseerd loodgieter met een camera gekeken, maar geen 100% zekerheid dat iets kapot is. Wel dat de camera ergens bleef haken (waarna het vermoedde kwam dat er iets kapot is) en de constatering van de haakse bochten en dat een hemelafwatering los in de centrale pijp is gehangen ipv een t-stuk te gebruiken.

het tegenschot oplossen zou op zich niet moeilijk zijn en dat lossen ze ook op. Alleen omdat de orginele pijp in de kruipruimte uit zoveel losse stukken bestaat, gewoon de keuze om die te vervangen. Verder zitten er allee in de kruipruimte al 2 bochten van 90graden, terwijl een rechte pijp ook gelegd kan worden. Laat ik zo zeggen......er ligt een pijp van 11meter, terwijl je het met 7 meter ook redt.....

Overspanning ? 8meter. 5 meter keuken breedte, tussenmuur, 3 meter breedte garage.

[Luco]

Ok dat is een behoorlijke overspanning, kan je zien of de balken doorlopen of op de tussenmuur zijn opgelegd?
en de hart op hart afstand van de balken is dan ook van belang.

en is het een halfsteens muur of een steens muur?

[JP]

Hoe de balken in de keuken lopen kan ik niet goed zien. die plafond is lager dan de garage. Daar liggen de balkon op de muur. Muur is halfsteens, 12cm breed

Heb even een paintprogramma uit 1999 aangeslingerd...

Blauw is de leiding die in de betonvloer moet worden vervangen. Rechts daarnaast de desbetreffende muur.

[Luco]

Dan zou je denken dat er ergens een stalen balk moet liggen.
Maar ik zou kijken of je genoeg hebt om alleen die 90 graden in de riolering aan kan passen voor een vloeiende 90 graden bocht, dus ipv een 90 graden bocht, 2 x een 45 graden bocht.
Dat rechte stuk lijkt me niet nodig, maar is lastig te beoordelen vanaf hier.

[JP]

- Update-

In kruipruimte is het tegenschot opgelost, maw de hele pijpkraam is helemaal vernieuwd en fatsoenlijk geplaatst.....

Bij de voordeur bestrating opengemaakt en met camera de afvoer onder de garage helemaal nagelopen. Gelukkig was daar niets geks te zien, dus hoeven we niet te gaan breken in de beton, onder die muur.

Onder het mom van we zijn er nu toch, ook maar even het riool tot aan het trottoir gevolgd. Hier blijkt de afvoer dus ook verzakt te zijn.... verder een stuk waar de (enkelwandige) afvoerpijp ingedrukt/beschadigd/vervormd is.

Nu "gewoon" een kwestie van 15meter oprit openbreken en de afvoer helemaal te vernieuwen. Uiteraard nu wel allemaal dubbelwandig (Klasse 34) Ach ja.....als het dan toch open ligt, maar meteen verharding aanbrengen (niet aanwezig) en nieuwe bestrating leggen met een sleufgoot. Is dat project ook meteen klaar.......

[Knot]

Riool... tsja, hier kunnen we ook aan de gang. Vandaag met een camera gekeken vanaf de achtergevel (hwa aansluitpung), 3 verzakte punten waar water in bleef staan, 1 midden in de tuin en 2 onder het huis. Door verzakkingen zijn koppelstukken afgebroken (oude afvoer van de keuken die we afgedopt hebben maar die zorgt wel voor een open riool onder je huis).

Gaan zsm de hele handel onder het huis vernieuwen, betere afloop en allemaal nieuwe koppelingen, een aantal punten vasthangen aan de fundering in banden. Kosten ruim 1000 euro. Daarna kunnen we buiten een metertje breed naar de garage toe opengraven om ook dat stuk te vernieuwen. Door verzakking trekt ie zich uit het gemeenteriool en krijg je daar ook een verzakking waardoor je met de camera een halve meter voor de rioolput vastloopt.... ook ruim 1000 euro.

Wisten de vorige bewoners het? Nee, afvoer liep bij hun goed. Wisten ze dat het 40 jaar oud was en een paar keer opgelapt, vast wel maar het werkte toen dus je kunt er niks mee.

Beetje als een distributieriem die te vroeg klapt, kan je geen verkoper voor aansprakelijk stellen.

[JP]

In ons geval is het ook een les van, koop nooit (meer) een huis van een vriend ala goede bekende......
Na wat welles-nietes contact is die vriendschap natuurlijk ook voorbij.


Wij wachten nu op de Klic-melding en dan kunnen we met de machine de sleuf gaan trekken. Wel met beleid, want paralel aan het riool ligt de waterleiding en gasleiding.

Doordat wij wel de oprit (en garage) voor de auto's gebruiken (in tegenstelling tot de vorige bewoners), is het stuk trottoir wat verzakt / spoorvorming. Is dat iets wat de gemeente kan danwel moet oplossen?

[Luco]

Als het een officiële oprit is zou de gemeente daar wat aan moeten doen.
Is die niet officieel dan geen slapende honden wakker maken.