Hypotheek > starter, wat is wijsheid?

[markk]

Variant van Romo constructie:

Ouders verstrekken hypo aan kind. Kind betaalt marktconforme rente en mag dit aftrekken. Ouders ontvangen markconforme rente die hoger is dan bijv. deposito en sluisen een deel hiervan weer terug naar het kind via de jaarlijkse vrije schenking.

Idd f×ck de bank. Veel mensen snappen niet wat een bank is. Maar een bank is niks anders dan een handelsonderneming die goederen inkoopt en weer verkoopt met winst. Alleen zijn bij een bank de goederen 'geld'. (voor de volledigheid dit is het rente / risico deel vd bank, het andere deel acteert slechts als adviesbedrijf obv provisie, bijv. bij vermogensbeheer of beleggingsadvies).

Vergelijk het met de dealer. Hij koopt jouw auto in en verkoopt 'em vervolgens weer aan je buurman. Maar als jullie elkaar via MP of een ander medium direct vinden ontstaan er opeens voor beide partijen interessante mogelijken...

Mark.

Mark.

[Robertdj]

Behalve dan dat iedereen, meer of minder, gedwongen wordt zaken te doen met een bank, terwijl dat bij praktisch alle andere handel niet zo is.

@Romo
Mijn reactie was geen aanval ofzo, vind het gewoon grappig hoe je dingen brengt alsof het de normaalste zaak van de wereld is.

[JP]

Variant van Romo constructie:

Ouders verstrekken hypo aan kind. Kind betaalt marktconforme rente en mag dit aftrekken. Ouders ontvangen markconforme rente die hoger is dan bijv. deposito en sluisen een deel hiervan weer terug naar het kind via de jaarlijkse vrije schenking.

Idd f×ck de bank. (...)

...en f*ck op deze manier hoofdzakelijk ook de belastingdienst.

Maar zo zijn er ook nog andere mogelijkheden waar je als ouder (zeker als het ouderlijk huis al zo goed als is afbetaald) je kind kan helpen, maar waar de ouders zelf ook belastingtechnisch er profijt van hebben.

Ouders kunnen blijkbaar ook het huis verkopen aan hun kind en dit dan tegelijkertijd weer op papier terughuren.
Schenken onder schuldigerkenning heet dat. Hoe het precies werkt weet ik niet, maar wij zijn wel langzamerhand aan het oriënteren wat hierin mogelijk is, voordat de belastingdienst je naait als je (als ouder) netjes je huis afbetaald hebt.

[Luco]

Behalve dan dat iedereen, meer of minder, gedwongen wordt zaken te doen met een bank, terwijl dat bij praktisch alle andere handel niet zo is.

@Romo
Mijn reactie was geen aanval ofzo, vind het gewoon grappig hoe je dingen brengt alsof het de normaalste zaak van de wereld is.

Voor iemand met een BV die de regeltjes goed kent is het ook de normaalste zaak van de wereld

[TLRS]

Doe wat je wil/moet doen, maak d`r wat van, kijk niet naar mensen die het beter hebben, maar naar mensen die het slechter hebben, zie hier; U doet het lang zo slecht nog niet !!

This, yes!

Idd f×ck de bank. Veel mensen snappen niet wat een bank is.

Zover ik weet kan een bank geld 'maken'. Leen ze 10 euro en ze mogen er iets van 100euro mee uitlenen. Precieze cijfers weet ik niet, weet ook niet of dat (nog) te vinden is (dekkingsgraad).

Mijn idee is dat je dan over die 10 euro 1,5 procent rente krijgt. Dat is 15 cent. Ga je bij de bank lenen is dat 3,5 ofzo. Op 100 euro, maakt het 3,50.

Volgens mij is dat hoe het werkt, but please correct me if I'm wrong..

Edit: begint me wat te dagen over het ontstaan van de spaarhypotheek

[smiley]

Zover ik weet kan een bank geld 'maken'. Leen ze 10 euro en ze mogen er iets van 100euro mee uitlenen. Precieze cijfers weet ik niet, weet ook niet of dat (nog) te vinden is (dekkingsgraad).

Een bank mag zelf lenen van DNB voor 0.5%, en hebben (momenteel) een dekkingsgraad van 3%.

Stel dus dat ze 10 euro lenen van DNB, mogen ze daarvoor 323 euro uitlenen.
De bank heeft dan al na 1 jaar hypotheek dat geleende tientje terugverdiend. Die andere 29 jaar is cashen.
En dan nog kan dat businesmodel ze in de problemen brengen. Ongelooflijk.

[TLRS]

Drie.. pro.. cent

Een soort hyperinflatie zonder waardevermindering?! Kapitalisme doet me steeds meer denken aan een godsdienst..

[smiley]

De bank kan nooit verliezen in zo'n constructie.
Voor een huis van 2 ton hypotheek moeten ze zelf ongeveer 6000 lenen.
Dus zelfs als jij je hypotheek niet kan voldoen en het wordt voor een pisbedrag van 100.000 verkocht, hebben ze nog iets van 1600% winst.
(wel moeten ze een ton op de balans afboeken, dus ze zullen proberen het te vermijden)

Oh ja; de banken zijn momenteel erg verdrietig met die 3% dekkingsgraad, en willen die graag omlaag

[romo]

Ik dacht dat (hou me ten goede) volgens Basel III dat dekkingsgraad van 3% naar 4% moet, (Jawel vier procent!!) en nog moord en brand schreeuwen.............het is te absurd voor woorden idd

[GTRene]

idd...je zou ze
daarbij dat geld wat ze goedkoop van de 'staat' lenen is ook nog eens van ons allemaal...

zag laatst iets in en video (maar vergeten waar het precies was en hoe ze het noemden) dat er 3 locaties waren van een staat (oid) in een staat, waar ze geen belasting oid hoefden te betalen? zoiets was het.
dat geld ook voor een deel van London waar dus heel wat rijken zitten en in Amerika ergens..Washington of elders? en nog ergens.

voor die delen gelden dus niet dezelfde regels als voor de rest uit die landen....net zoiets als in Luxemburg ergens en of bv land Zwitserland wat een uitzonderings positie heeft, gewoon niet goed te verkopen eigenlijk maar waar bepaalde elite? schijnbaar veel macht heeft.

[Bert ///M3]

Zo werkt het natuurlijk niet helemaal. Als de bank namelijk 200.000 uitleent en bij een gedwongen verkoop 100.000 terug krijgt dan moet die overige 100.000 natuurlijk ook ergens vandaan komen.

Als een bank 200.000 euro uitleent dan bestaat die daarvoor inderdaad niet. Op het moment dat jij je handtekening zet, dan gaat er iemand achter een computer zitten, maakt een rekening en tikt 200.000 en klaar. Jij betaald de rente. Na afloop van de looptijd is die 200.000 dus terug, rekening word gedelete en de rente is voor de bank. De initiele 200.000 verdwijnt dus niet in de zak van de bank bij terugkeer. hooguit hebben ze weer ruimte om die 200.000 overnieuw uit te lenen. De bank brengt die 200.000 dus wel in circulatie maar het is dus niet zo dat die blijvend in circulatie is, die word immers na afloop weg gewerkt. En de rente die jij betaald komt weer ergens anders vandaan, je salaris etc. Als de bank 100.000 euro te kort komt bij een gedwongen verkoop dan zullen ze die dus zelf bij moeten leggen, afboeken.

Die dekkingsgraad die geld niet voor het kapitaal wat ze ergens anders lenen. Een regels maken onderscheid tussen Core kapitaal, of Tier 1 en Tier 2 kapitaal.

Tier 1 kapitaal is eigen vermogen, waarop geen afbetalingsverplichtingen rusten.
Tier 2 kapitaal is vermogen waarover wel verplichtingen bestaan, zoals dividend uitkering aan aandeelhouders, geld wat ze ergens anders geleend hebben enz, en uiteraard geld van klanten.

Leverage ratio's worden doorgaans berekend over Tier 1 kapitaal, hoewel Basel III nog wat extra eisen stelt.

Daarbij speelt nog iets anders mee. Het bedrag waarover die leverage ratio berekend word, is niet het absolute bedrag, maar over risk weighed assets. Als het geld bijvoorbeeld in staatsobligaties van een AA graded land of beter zit, die hebben een RWA van 0%. Maw die tellen niet mee voor je leverage ratio. Hypotheken hadden volgens mij een RWA van 20% afhankelijk van rating, bedrijfsschulden 100% etc

Conclusie is dus die die 3% maar een loos getal is. Ze mogen dus veel verder gaan als die 3%. En dat deden ze dus ook. Echter voorheen werden zaken als hypotheken als bijna risicoloos bestempeld omdat er een onderpand tegenover stond en de markt dus deed alsof huizen volkomen veilig waren.

Maar een lening van de ECB valt volgens mij niet onder tier 1 kapitaal en het is dus niet zo dat ze zomaar geld mogen lenen en vervolgens een veelvoud daarvan mogen uitlenen. Zou lekker zijn, dan kan ik morgen ook een bank beginnen

Hoe een bank alsnog op zijn gat kan gaan. Een enkele gedwongen verkoop doet een bank niet veel. Maar bijvoorbeeld in zuid europa staan de hypotheken zo ver onder water dat, als de bank gaat afboeken, er zo veel kapitaal bij moet dat het tier 1 vermogen van de bank snel om zeep is en de bank dus niet meer aan zijn betalingsverplichtingen kan voldoen (tier 2 vermogen hebben ze zelf nodig voor hun betalingsverplichtingen.) Daarom kunnen ze maar 1 ding doen, dat is afwachten dat de mensen hun hypotheek betalen, als ze namelijk tot verkoop gaan dwingen bij alle hypotheken die onder water staan zou het verlies zo groot zijn dat de bank in 1 klap omver is. In spanje betaalde een deel zijn hypotheek niet simpelweg omdat ze geen werk hadden en geen geld, de banken deden alsof hun neus bloedde simpelweg omdat verkoop en afboeken financiele zelfmoord is. Ze hopen dus met hun handen in het haar dat ze het ooit nog eens terug krijgen.

Nog los van het feit dat een bank natuurlijk ook operating costs heeft, en stel dat een deel stopt met betalen, je ook geen inkomsten meer hebt.

Moraal van het verhaal, als het economisch goed gaat en de mensen veel geld hebben dan maakt de bank lekker zorgeloos winst. Maar loopt de markt tegen ze in dan liggen ze zo op hun gat.

[ErikS]

Is jezelf een hypotheek verstrekken ook mogelijk vanuit een VOF?

Niet dat dat nu van toepassing is, maar je weet maar nooit voor de toekomst.

[mark123]

Variant van Romo constructie:

Ouders verstrekken hypo aan kind. Kind betaalt marktconforme rente en mag dit aftrekken. Ouders ontvangen markconforme rente die hoger is dan bijv. deposito en sluisen een deel hiervan weer terug naar het kind via de jaarlijkse vrije schenking.

Mark.

Dit vind ik een interessante. Je zou dus kunnen zeggen, een marktconforme rente voor looptijd 30 jaar is 4.8%. Ouders lenen aan kind, ouders houden 3% van de rente en schenken jaarlijks 1.8% rente baten terug aan het kind via de schenkingsvrijstelling. Kinderen behouden hierbij wel HRA en krijgen via de ouders ook nog een deel van het geld terug. Eigenlijk is dit alleen interessant als de lange termijn rente op deposito's heel erg laag is. Die is momenteel 3,15%.

Dan zou het eerder gaan om een soort van gunfactor van ouders naar kind waarbij de ouders er eigenlijk niet slechter van worden.

[dvh]

Is jezelf een hypotheek verstrekken ook mogelijk vanuit een VOF?

Niet dat dat nu van toepassing is, maar je weet maar nooit voor de toekomst.

Nouja, je betaald je hypotheek ook vanuit de vof
Maar waar jij op doelt kan alleen met een BV ( rente betalen aan jezelf + hypotheekrenteteruggave)

[ErikS]

Daar doelde ik op inderdaad.
Jammer.

[Luco]

Het moet niet gekker worden, wil je netjes een afspraak met een hypoadviseur van de bank.
Doen ze alleen telefonisch.
Wat een mongolen

[romo]

Het moet niet gekker worden, wil je netjes een afspraak met een hypoadviseur van de bank.
Doen ze alleen telefonisch.
Wat een mongolen

Lees; wij adviseurs, vinden U niet interessant..............

[Wouter81]

Sprak onlangs met een onafhankelijk (weet niet of dat bestaat maar goed ) hypotheekadviseur. Zijn opmerking was dat banken helemaal geen zin (meer) hebben om zelf hypotheken te verstrekken maar dat liever aan intermediairs overlaten, ivm de zorgplicht. Ze maken het dus bewust niet echt aantrekkelijk om dat bij henzelf te regelen. Slechte bereikbaarheid, lange wachttijden etc.

[romo]

Zal mijn avatar even eren;


http://www.z24.nl/economie/tikkende-tij ... -op-500081" onclick="window.open(this.href);return false;

[Luco]

We hebben er al een hypo, maar wil alleen weten per wanneer ik die boetevrij over kan sluiten omdat die al bijna 10 jaar loopt.
En als dat kan dan wat advies, maximaal uurtje denk ik.

Maar ze hadden het druk met mensen die het allemaal niet meer trekken, maar hij begreep onze bezwaren
Als ze hun klanten echt begrepen dan zouden ze wat meer moeite doen voor diegene in de problemen.

Maar ja what else is new

[romo]

Intussen in Italie;


Lees vooral punt 4

Je moet daar straks betalen voor het "bewaren" van je spaargeld.........


De pleuris gaat echt een keer uitbreken............kan niet lang meer duren

[GTRene]

Zal mijn avatar even eren;


http://www.z24.nl/economie/tikkende-tij ... -op-500081" onclick="window.open(this.href);return false;

dan houden ze wellicht de rente nog mooi een tijdje laag zo het ook hoort, kan nog veel lager.

trouwens, wellicht weten die landen meer dan 'wij' en lenen ze wat ze lenen kunnen en toch kopen ze steeds meer goud en andere zaken, als er dan straks een 'wereldramp' gebeurt en bv alles ploft is het meeste op papier (ala de US - 9-11) en is dat op papier weg...maar heb je de rest nog, wat je er mee gekocht hebt (goud/zaken/onroerendgoed enz enz) mooi binnen.

@Romo, en dat terwijl er schijnbaar meer miljardairs zijn dan ooit, zelfs in NL zag ik laatst op het nieuws.

http://www.nrcq.nl/2014/09/26/rijk-rijk ... s-toeneemt" onclick="window.open(this.href);return false;

[romo]

Die miljardairs hebben oneindig miljarden tekort om de staatsschulden wereldwijd te kunnen aflossen............

Het gaat hier om staatsschulden; die zijn never nooit niet meer op een normale wijze af te lossen...........you do the math voor wat dit betekent...............

Het is niet voor niets dat die rente zo laag is, als ie nu verhoogd zou worden er instant faillissement .......

[GTRene]

het hele geld uit het niks creëren en banken die voor bijna nop kunnen 'lenen' van de 'staat' en vervolgens dat verlenen tegen woeker rentes (destijds) en de schulden op schulden of hoe gaat dat ook alweer, is idd een eindeloze cirkel die een keer knapt, kijk naar de USA, daar drukken ze gewoon weer geld bij.
trouwens dat hebben ze schijnbaar ook onlangs in de EU gedaan, we gaan straks dezelfde kant op?

banks are to big to fail...en daar zorgen ze ook voor denk ik...zij 'bepalen' nog steeds.
In de USA is bv de bank die het geld drukt helemaal niet van de staat, hoe krom kan je het hebben qua macht uit oefenen...geld uit het niets creëren maar wel 'echt' geld aan rente/betalingen binnen krijgen.

buiten al die foute bank/verzekeraars/geld handelaars/beurzen e.d. en voorkennis en manipulatie e.d. kan je wel een beetje zien hoe het er aan toe kan gaan in zo'n wereldje.

maar ze zullen het volk ook niet tegen hun willen hebben, dat zullen ze niet winnen en in angst leven willen ze ook niet...zal dus pappen en nat houden worden en nog meer 'slaafs' gemanipuleer enz lijkt me?

spannende tijden, al die 'natuur' rampen en de financiële wereld en de crisis en de oorlogen en wat nog meer komt ga je je toch afvragen waar we op afstevenen.

[TLRS]

Zo werkt het natuurlijk niet helemaal.

Informatief stukje Bert! Heb je toevallig ook een idee wat een bank doet met het gespaarde deel van een spaarhypotheek?