Geld verdienen aan pandje wordt bijna onmogelijk: ’Verkopen nog het slimste’
Verhuurders van woningen zien hun rendement wegsmelten door een serie maatregelen en belastingverhogingen. Het gouden tijdperk van een huurwoning als pensioenvoorziening is voorbij. Vooral in de middenhuur is verkopen vaak de verstandigste optie. Volgens makelaars zijn er nog wel kansen buiten de grote steden.
De nieuwe box 3-heffing is poeslief voor spaarders maar bikkelhard voor verhuurders, pandjesbazen, huisjesmelkers, of hoe je ze ook wilt noemen. Zij betalen zelfs voor een gemiddeld pand al snel een paar duizend euro meer belasting, terwijl de woningwaarde snel zakt. Veel verhuurders zitten ook met een hoge schuld aan de bank. Wat moet je doen als eigenaar?
„De kasstroom wordt door deze nieuwe regels fors minder om rente te kunnen betalen en af te lossen. Dan is de enige optie om onvrijwillig tot verkoop over te gaan”, zegt een verhuurder met meerdere panden in Amsterdam. Eerder dit jaar bleek uit onderzoek van Ortec Finance al dat verkopen financieel meestal de wijste beslissing is in de middeldure sector, vanwege de plannen van minister De Jonge (Volkshuisvesting) voor de regulering van de middenhuur (€800-€1100).
„Maar Ortec heeft niet eens gekeken naar de nieuwe box 3-maatregelen. Die hebben een enorm effect op het rendement van de particuliere verhuurder”, zegt woordvoerder Kavish Partiman van Vastgoed Belang. Zowel deze brancheclub als makelaars signaleren dat verhuurders massaal hun panden in de verkoop doen, zodat met name de middenhuursector snel krimpt. „Om de een of andere reden weet heel Nederland dit, maar niet de mensen die het beleid maken. Je gaat straks een gigantisch tekort krijgen.” Particuliere beleggers bezitten samen zo’n 800.000 huurwoningen.
De Amsterdamse verhuurder, die anoniem wil blijven, ziet als optie om middenhuurwoningen zodanig te vertimmeren dat ze naar de dure sector getild worden, en dus niet onder de regulering van De Jonge vallen. Met een lang aanrecht scoor je bijvoorbeeld 7 extra punten in het woningwaarderingstelsel. „Maar bij een woning van 40 vierkante meter ga je nooit boven de puntengrens uitkomen. Dan ga je dus geen geld meer steken in onderhoud of verduurzaming, want dat verdien je nooit terug.”
Het kabinet Rutte raakte verhuurders nog wel het hardst door de overdrachtsbelasting voor beleggers te verhogen van 2% naar 10,4%. Daarmee werd ook slim de deur gesloten voor een ontsnapping door de woning in een bv te schuiven. Dan heb je een veel lagere belastingdruk, met wel als nadeel dat je belasting moet afrekenen over de winst bij verkoop. „En als je die opgebouwde winst naar privé haalt, betaal je daar ook weer belasting over”, zegt Tjarko Denekamp, expert vermogensplanning bij ABN Amro MeesPierson. Hij is sowieso niet enthousiast over deze route. „Als je een eigen pand aan een bv overdraagt, moet je 10,4% overdrachtsbelasting betalen. Dat krijg je in geen rekensom rond.”
De fiscus slaat verhuurders aan tegen een fictief rendement van 6,2% en ook telt de WOZ-waarde zwaarder mee. Betaalde rente kun je maar aftrekken tegen een fictief percentage van 2,5%. „Maar op het ogenblik betaal je 5,5% rente als je voor een woning leent”, zegt financieel planner Wouter den Dulk van Den Dulk & Partners. Hij constateert dat alle maatregelen er nu hard inhakken. „Het enige rendement dat een woningbelegger nu eigenlijk maakt is de waardestijging op lange termijn, wat niet best is. Je hebt als verhuurder ook veel risico’s. Een huurder krijg je er niet zomaar uit. Dan heb je een probleem als je de lening moet vernieuwen tegen een hogere rente.”
Maar wat doe je met de opbrengst van de verkochte huurwoning? Den Dulk: „Dan moet je dat geld op een goed gespreide manier beleggen, deels op de bank, of bijvoorbeeld in aandelen, obligaties, edelmetalen. Aan wat er nu gebeurt, zie je hoe belangrijk spreiding is.”
Ook in het sociale segment zullen huurwoningen van particuliere beleggers verdwijnen zodra de huurder opzegt, verwacht woordvoerder Partiman van Vastgoed Belang. „Ik sprak laatst een lid van ons uit Limburg. Die had geen last van de regulering, want hij bezit alleen sociale huurwoningen. Maar hij krijgt wel de belastingdruk erop. Je komt niet uit.”
Toch kan met huurwoningen nog rendement gemaakt worden, laat Nick van der Meer van beleggingsmakelaar Sons Real Estate weten. „Als je voor een mooie prijs kan kopen en er komt een mooie huursom uit, dan heb je geen last.” Volgens hem liggen de kansen vooral buiten de Randstad en de grote steden. „Wij kijken bijvoorbeeld naar eengezinswoningen van twee of drie verdiepingen, net buiten de stad. Daar liggen de koopsommen lager maar kan je wel net zoveel huur vragen als in de stad.”
Van der Meer ziet wel een klein lichtpuntje achter het kabinetsbeleid. „De instapdrempel was zo laag dat ook veel beleggers instapten die niet wisten waar ze mee bezig waren. Dat heeft de naam van huizenbeleggers ook niet veel goed gedaan.”
De middenhuurplannen van minister De Jonge gaan op zijn vroegst per 1 januari in, en dan in beginsel alleen voor nieuwe huurcontracten. Tot dat moment kunnen verhuurders dus wel ’veilig’ een nieuwe huurder nemen.
Sowieso is onzeker of de plannen doorgaan vanwege de nadelige gevolgen voor de nieuwbouw en het huuraanbod. Op een paar uitzonderingen na keren alle relevante organisaties zich er tegen, van de Vereniging van Banken tot de Pensioenfederatie. Ook het Kenniscentrum voor Studentenhuisvesting luidde de noodklok: „Wij krijgen duidelijke signalen dat investeerders zich terugtrekken uit de Nederlandse markt, mede als gevolg van deze reguleringsmaatregelen.” Het is de verwachting dat beleggers via de rechter compensatie van de Staat gaan eisen.
Daarnaast komen er processen tegen de nieuwe box 3-wetgeving, onder meer door belangenclub Forumvast. „Kleine particuliere beleggers zien hun pensioen halveren. Zij verkopen massaal. De nieuwe box 3-wetgeving is onverantwoord”, aldus voorzitter Huib Boissevain.
huur.jpg
), gemiddelde studieschuld, maar kopen lukt me dus echt niet in de Randstad.
)
