Niels schreef: ↑17 nov 2020, 08:40
Dan is er idd een hoop volume uit. Instappen met de hoop op een verandering naar woonbestemming snap ik zeker. Dan kun je echt klappers maken lijkt me.
Volgens mij gaat het hier vooral om winkelcentra, dan is een transformatie naar woningen niet makkelijk. Platgooien is al gauw goedkoper. Bovendien is het rendement (lees huuropbrengst) van woningen veelal lager.
Transformatie is vooral interessant bij winkels in gewone (winkel)straten in de grote studentensteden waar ze er dure studenten / Polen kamertjes van maken. Dit tot verdriet van de overige winkeliers want dat maakt het winkelgebied minder aantrekkelijk door verschraald winkelaanbod (doch beter dan leegstand of nagelstudio 312).
Winkelhuren zijn gewoon veels en veels te hoog en door het vele doorverkoop van het vastgoed kan de huidige verhuurder ook helemaal niet zakken. Grote vraag voor mij is of er überhaupt nog veel te winkelen overblijft als Amazon e.d. ook de boodschappen gaan brengen (je koopt daar nu al niet-vers in bulk voor schappelijke prijzen).
Daar staat tegenover dat deze negatieve redenatie al in de beurskoers verwerkt zit. ECP op de beurs is / was minder waard dan het vastgoed op haar balans (er is dan nog wel iets van 40% hypotheek LTV). Andere fondsen hebben een hogere LTV, daar zit ook het risico en de bron van de koersdaling; minder huurinkomsten dan zit je snel in de problemen met de hoge rentelast.
Minder huurders (leegstand vanwege recessie, Corona, onaantrekkelijkheid steden vanwege parkeren, hangjeugd of online concurrentie) hakt enorm in op de waarde van het vastgoed wat vervolgens onder waarde van de leningen duikt. Dat heeft dan als gevolg dat banken leningen niet willen verstrekken/ verlengen. Gaan de vastgoedfondsen zo failliet op gebrek aan liquiditeit, dat risico was de basis van de grote koersdaling.
Ik heb dan ook een beperkte positie in ECP gekocht op een lage koers vanwege goede LTV, ondanks dat ik grote twijfel heb bij het lange termijn perspectief.