Nu een huis kopen

[Luco]

Volgens mij ligt het ook aan het jaar waarin je vorige hypotheek is afgesloten. Wij krijgen nog wel HRA over het aflossingsvrije deel namelijk..

Niet dat het iets uitmaakt.. betaal amper rente met de huidige standen

Ik ben verder ook niet vies van een deel aflossingsvrij. De waarde van het huis is ruim voldoende en prive kom je, zelfs als je huis onderwater staat, nooit in de problemen zolang je blijft betalen.

Dit dacht ik ook idd, zo is het bij ons ook.

@Luco: na je pensioen geen hypotheek meer krijgen op het restant, het aflossingsvrije? Dat lijkt me een makkie. Pensioen hoog genoeg, woningwaarde dekt ruim voldoende dat restant. Daar is de bank vlot mee. M’n schoonouders hebben op hun 76e nog een andere woning gekocht, met hypotheek. En die zitten echt niet dik in de slappe was. Was geen probleem.

Ja nu met de lage rente zal het geen probleem zijn, maar je moet wel de maandlasten op kunnen brengen van je pensioentje, en we weten allemaal welke kant dat nu opgaat, en dan kan de overwaarde wel genoeg zijn, maar toch lullig als je het niet red en dus moet verkopen.
Maar goed bij ons duurt dat nog 15 jaar

[Shakes]

Totaal niet te zeggen. Gemeubileerd of niet? Kan 800 zijn of het dubbele.

[Riceaux]

Vriend van me woont in centrum van Groningen, 70 m2, 1250 euro huur in de maand. Voor datzelfde geld heb ik een 2-onder-1-kap van 140 m2 op 324 m2 grond 10 minuten buiten Groningen. Huren in steden gaan gewoon nergens over. Wonen hier nu sinds mei, 2 weken terug is hier in de straat een gelijkwaardig huis verkocht voor 44k meer dan wat wij er voor betaald hebben. Heb ik daardoor de neiging om weer te gaan verhuizen? Neuj, je koopt ook zelf duurder weer. Huizenprijzen zijn alleen interessant als je de markt instapt of uitstapt.

[alt]

Mijn jongste dochter heeft verleden jaar een tussenwoning gekocht als startster.
Zij had 2 jaren thuis gewoond, de dame had 30 K gespaard.
Ik heb haar de raad gegeven als eerste de financieren te verzorgen & gereed te hebben.
Dan een makelaar benaderen voor de aankoop van het gewenste huis.
Nu de clou.
Komt zij met de makelaar naar het openhuisuurtje om de het huis te bezichtigen, lopen naar binnen zegt de ene makelaar tegen de andere makelaar: hey, das een tijd geleden, hoe gaat het met jou?
Bij het verlaten van her thuis, zegt de verkopende makelaar: dinsdag om 16.00 uur lopen de biedingen af, ik bel je wel even voor 16.00 uur.
De volgende morgen krijgt mijn een app van onze dochter, ik heb het huis gekocht.

Je kan wel bieden, maar je moet ook de financiering rond hebben, want de verkoper moet ook zijn nieuwe huis betalen.
Vaak bieden mensen veel meer geld dan zij kunnen krijgen.
Vooral de aankoopmakelaar kan veel voor je bereken, hij verkoopt elke dag huizen, jij koopt een paar maal in je leven een huis.
Ook weet hoe de markt is, wat je mag bieden.

[alt]

10 jaren een huis huren staat gelijk aan de aankoopprijs van het huis in de aanvangstijd van de huur.

Verhuren is een lucratieve zaak.
Na tien jaren kan je een tweede huis kopen van de huur van het eerste huis & dat ook weer gaan verhuren, enz,
Maar een hypotheek drukt zwaar op je inkomen.
Je krijgt pas lucht als je je hypotheek hebt afgelost.

[Arthur]

Ik weet het niet hoor, zijn er mensen die meer bieden op een huis dan ze kunnen krijgen? Dan heeft het totaal geen zin... Lijkt me logisch dat je weet wat je kunt, zo deed ik het iig wel. En dan moet het ook in verhouding staan met de waarde vd huis. 4 ton bieden op een 2 ton huis wordt nl ook een moeilijk verhaal bij de bank. Ook al kun je 4 ton ’aan’.

[matthyssie]

@Alt: Absoluut waar. Ik heb tot in detail uitgezocht wat ik kan lenen, dat is indd aardig belangrijk.

Overigens, ik dacht dat De Speld alleen maar nepnieuws bracht:

https://speld.nl/2019/10/28/utrecht-pre ... -woningen/

[Camiel]

Camiel, dat geldt toch voor alles...
Je moet niet naar de prijsontwikkeling van een paar jaar kijken zitten vast wat spikes in maar over een periode van 30jr is alles substantieel duurder geworden incl jijzelf voor je werkgever.

Kijk naar die grafieken een paar Posts hierboven.
In 1970 kocht je een nieuwe fiat 500 voor 1.700eur. =35% van modaal inkomen destijds.

Nu kost de goedkoopste kleine auto rond de 13.000eur is nog steeds 35% van modaal inkomen.

Deflatie op een termijn van 30jr gebeurd echt niet, volgens mij is dat nog nooit voor gekomen.

En ja met een horizon van 5jr zou ik ook gaan huren al was het maar vanwege alle rompslomp van kopen maar met een horizon van 30jr... kan er weinig fout gaan

Nou okee, volgens jouw voorbeeld dan;

1970:
Modaal inkomen: 5.5k
Woning: 30k
Verhouding: 550% van modaal inkomen

2020:
Modaal inkomen: 36.5k (6.5x hoger)
Woning: 330k (11x hoger)
Verhouding: 900% van modaal inkomen/550% van modaal huishouden inkomen (~60K)

Met andere woorden, waar je vroeger op 1 inkomen een huis kon kopen, moet je nu met twee personen zijn. En daar zie je weer dat de maatregelen van de overheid (door het tweede inkomen nu voor 90% mee te gaan tellen, in 2013 was dit nog 30%!) er alleen maar op gericht zijn om de waarde van stenen op te drijven en een bubbel te creeëren. Wordt tijd dat 'ie knapt.

Ik weet het niet hoor, zijn er mensen die meer bieden op een huis dan ze kunnen krijgen? Dan heeft het totaal geen zin... Lijkt me logisch dat je weet wat je kunt, zo deed ik het iig wel. En dan moet het ook in verhouding staan met de waarde vd huis. 4 ton bieden op een 2 ton huis wordt nl ook een moeilijk verhaal bij de bank. Ook al kun je 4 ton ’aan’.

Als je weet dat je 4 ton kunt lenen, en het huis staat voor de werkelijke waarde van 3.5 ton op de markt, en je belandt in een biedingsoorlog in de huiskamer waarbij je 40K gaat overbieden en daarmee hoogste bieder bent, zou je verwachten dat de bank zegt; "je mag maar 100% van de woningwaarde lenen, dus je moet 40K cash zelf inleggen". Wat je nu ziet gebeuren is dat taxateurs zeggen; "maar de marktprijs wordt bepaald door wat de gek ervoor geeft, dus het huis is 390K waard" en men krijgt financiering van 390K terwijl de werkelijke redenatie zou moeten zijn "wat zou dit huis voor willekeurige Henk en Ingrid waard zijn".

Het feit dat iemand 2K extra wil betalen om z'n 10K Rolex morgen op te halen bij S+C betekent niet dat dat klokkie 12K waard is.

[Luco]

De taxateur is dan in overtreding, als je kan bewijzen dat die hoger taxeert omdat dat bedrag geboden is dan raakt die zijn papieren kwijt.
Als de bank het niet vertrouwd en een tegentaxatie laat doen is die echt de lul, ik heb dat met een keuring ook al eens meegemaakt, taxateur had de waarde op het bedrag gezet van wat de mensen nodig hadden om het te kunnen kopen.

Bank eiste nog wel een bouwkundige keuring, deze heb ik toen gedaan, kwamen zoveel mankementen naar voren (waaronder een aantal wettelijke eisen, die onmiddelijk gedaan moesten worden) die nogal wat geld kosten, waardoor de bank dus twijfels had over de taxatie.
Is dus een hoop gezeik geweest maar uiteindelijk heeft de taxateur de taxatie naar beneden aan moeten passen, na een tweede taxatie, nadat die eerst geprobeerd heeft mij zwart te maken bij de bank en de kopers. ik hield de koop tegen volgens hem.

[Camiel]

De taxateur is dan in overtreding, als je kan bewijzen dat die hoger taxeert omdat dat bedrag geboden is dan raakt die zijn papieren kwijt.
Als de bank het niet vertrouwd en een tegentaxatie laat doen is die echt de lul, ik heb dat met een keuring ook al eens meegemaakt, taxateur had de waarde op het bedrag gezet van wat de mensen nodig hadden om het te kunnen kopen.

Bank eiste nog wel een bouwkundige keuring, deze heb ik toen gedaan, kwamen zoveel mankementen naar voren (waaronder een aantal wettelijke eisen, die onmiddelijk gedaan moesten worden) die nogal wat geld kosten, waardoor de bank dus twijfels had over de taxatie.
Is dus een hoop gezeik geweest maar uiteindelijk heeft de taxateur de taxatie naar beneden aan moeten passen, na een tweede taxatie, nadat die eerst geprobeerd heeft mij zwart te maken bij de bank en de kopers. ik hield de koop tegen volgens hem.

Als je het kunt bewijzen, zeker! Maar bewijs het maar...

https://www.nrc.nl/nieuws/2020/07/20/ho ... n-a4006408

Toen onderzoekers van De Nederlandsche Bank (DNB) vorig jaar 290.000 woningtaxaties onder de loep namen, stuitten ze op een statistisch wonder. Je zou verwachten dat de taxaties grotendeels gelijkmatig rond de verkoopprijs uitkomen: de ene keer iets hoger, de andere keer iets lager: zoals de normale verdeling van de bekende bell curve.

DNB ontdekte echter dat de getaxeerde woningwaarde in 95 procent van de gevallen gelijk is aan de koopsom, of hoger. Een derde van de woningtaxaties komt zelfs precies uit op de koopsom. „Er is sprake van systematische overwaardering bij woningtaxaties”, constateerde DNB. Dat levert grote macro-economische risico’s op. Door de systematische overwaardering kunnen huishoudens te veel lenen en onderschatten financiële instellingen de kredietrisico’s van hun hypothecaire leningen.
[...]

Desalniettemin is het voor taxateurs behoorlijk eenvoudig om een door de koper gewenste hoge koopsom langs het NWWI te krijgen. De taxateur moet zijn taxatie namelijk staven aan de hand van vergelijkbare ‘referentiewoningen’ in de buurt die de afgelopen jaren zijn verkocht. „Als je te dure, verkeerde referenties meestuurt en daar een plausibel verhaal bij schrijft, wordt je taxatie veelal goedgekeurd”, vertelt Markus terwijl hij op zijn computerscherm Taxatieweb – het NWWI-systeem – laat zien.

De taxateur mag niet alleen zelf de referentiewoningen kiezen, maar ook de actuele waarde ervan aangeven. Is een referentiewoning bijvoorbeeld een jaar geleden voor 300.000 euro verkocht, dan kan hij invullen dat deze volgens hem nu 340.000 euro waard is.

[...]

Ondertussen stijgen de woningprijzen – ondanks de coronacrisis – nog steeds naar ongekende hoogtes. En dat is, althans volgens de logica van het invloedrijke Financieel Stabiliteitscomité (FSC), mede te danken aan de taxateurs. Dit comité, gevormd door het ministerie van Financiën, DNB en AFM, stelt dat de werkwijze van taxateurs een prijsopdrijvend effect op de woningmarkt heeft omdat hun taxaties prijsstijgingen niet afremmen.

En zo kon het gebeuren dat de NVM deze maand een record bekendmaakte: nooit eerder lagen de huizenprijzen zo hoog als nu. De gemiddelde verkoopprijs van een woning bedroeg in juni ruim 335.000 euro.

[Luco]

Makkelijk te bewijzen door een andere taxateur die in opdracht van de bank taxeert, dan zijn bijna alle taxaties lager dan de taxateur die voor de verkoper/makelaar of koper werkt.

Maar heel simpel, de bank heeft ook belang bij een hypotheek, dus laten ze het vaak.

[Camiel]

Exact, en zo is het cirkeltje weer rond. Geen gezeik, iedereen rijk... Overwaarde verzilveren wordt volkssport nummer 1, waardeverplaatsing van jong naar oud, de roverheid vangt meer overdrachtsbelasting, 2-verdieners blijven aan het werk en zo inkomstenbelasting afdragen, taxateurs en makelaars gaan als zonnekoningen de stad door en hoeven niet eens meer hun best te doen, NVM stuurt bij monde van Onno Hoes eens in de maand weer een lekker positief berichtje over de huizenmarkt uit, de gemeente vind het allemaal mooi want de grond wordt meer waard en de banken lachen zich rot terwijl de schuldenberg groeit.

En starters maar creperen bij ouders thuis of op een kamertje van 12m2 tot hun 32e.

[Robin]

Mooie discussiepunten. Luco/Camiel goede info/verhalen inderdaad.

[Arthur]

Nou ja, voorbeeldje van Camiel kan ik nog inkomen. 3,5 ton waarde en 4 ton betalen. Ik had als voorbeeld 2 ton om 4 ton. Kleinere bedragen, ja 50k is veel geld, wil wel natuurlijk. Maar het is gewoon niet zo dat als je 4 ton kunt lenen je je lekker kunt uitleven met bieden.

[Wimo]

Ach, als er 10 man zijn die tussen de 390 en 400 bieden is het huis blijkbaar ook 400k waard. Die vergelijking met s+c gaat ook alleen op als er 10 man tegelijk hetzelfde horloge willen voor rond de 12k en elkaar de winkel uitbieden.

[JeroenT]

DNB ontdekte echter dat de getaxeerde woningwaarde in 95 procent van de gevallen gelijk is aan de koopsom, of hoger. Een derde van de woningtaxaties komt zelfs precies uit op de koopsom. „

Zelf je huis kopen komt heel veel voor, tegenwoordig wordt het iets minder door de gekte.
Zelf je huis verkopen komt meer en meer voor.

De DNB komt met een hele mooie conclusie. Taxaties zijn niet meer nodig, want de koopsom wordt gehanteerd. Scheelt ook weer een paar honderd euro voor een koper omdat ze zonder taxateur afkunnen.

[Beros]

Dit is ook wel een interessant artikel voor de liefhebber:

DNBulletin: Huizenprijs hangt meer samen met financieringsruimte koper dan met woningtekort

[matthyssie]

Prachtige inbreng jongens, dankjulliewel. Mooie discussie zo.

[ADV]

Over taxatie.. ons huis moest voor overbruggingshypotjeek getaxeerd worden.. 300k.. 6 weken later huis verkocht komt hun taxateur kans, 317,5 (onze vraagprijs).. tja?

[Wimo]

Wat ook fraai is.. de spook vierkante meters in vrijwel alle 'officiele' metingen. Mijn hemel wat zijn er een hoop oplichters...

[KoenM]

10 jaren een huis huren staat gelijk aan de aankoopprijs van het huis in de aanvangstijd van de huur.

Verhuren is een lucratieve zaak.
Na tien jaren kan je een tweede huis kopen van de huur van het eerste huis & dat ook weer gaan verhuren, enz,
Maar een hypotheek drukt zwaar op je inkomen.
Je krijgt pas lucht als je je hypotheek hebt afgelost.

Dit is wel een beetje achterhaald.

In Amsterdam betaalde ik ongeveer 1:40e van de waarde van het huis per jaar, als je de erfpacht van mijn maandbedrag aftrekt.

Nu betaal ik denk ik 1:30 van de waarde van het appartement per jaar.

Edit: tegen de huidige vraagprijs op funda zou het bijna 1:40 zijn.

Op zich ook niet heel gek, want met een rente van 0 (en daarmee lage rendementseis) krijg je dit ook nog wel dicht gerekend..

[romo]

Wat Joost zegt idd, geduld.

[matthyssie]

Ja dat snap ik. Maar als je uit huis wil of zelfs moet dan is 2/3 jaar erg lang. En dan ook nog eens in de hoop dat het dan wel goedkoper wordt.

[dvh]

Joh het wordt niet goedkoper.
Of er moet een giga-crisis komen, of een oorlog. Anders blijft de prijs gewoon stijgen.

Gezien Nederland steeds voller komt te zitten en een stukje grond steeds kostbaarder wordt. Alle milieueisen van woningen en het bouwen van een woning duurder wordt. Gaan de huizen niet goedkoper worden.

Op het horlogeforum zitten ook mensen te wachten tot Rolex goedkoper wordt..
Als je een huis nodig hebt dan kijk je wat je wil en wat je kan en dan ga je er gewoon wonen en je leert leven met wat je hebt. Thats the way it works.

Als je de verhouding inkomsten <> kosten gunstiger wil krijgen kun je beter gaan werken aan je inkomsten :p
Good luck.

[Martijn_bmw]

Eens David, en al wordt het tijdelijk goedkoper door een crisis daarna stijgt het wel weer terug naar oude en/of hogere waarden.
schaarste blijft, arbeid en materialen worden duurder net als de grond dus het bouwen van nieuwe woningen wordt alleen maar duurder.
dan stijgt de prijs van bestaande bouw vanzelf mee.


en met alle respect maar wellicht moet je als starter ook iets minder eisen hebben?
ik wilde als starter uit huis ook heus wel beginnen met een 2 onder 1 kap en 500m2 grond...
het werd een 60m2 huurflat, daarna een 100m2 woonopp koop rijtjeswoning met een tuintje van 5x10 en nu voor het eerst een 2 onder 1 kap (140m2 woonopp dus nog altijd niet heel groot) met 390m2 grond.

daar is toch niks mis mee om wat kleiner te beginnen en zoals David zegt stijgen de inkomsten kunnen je woonwensen meegroeien stijgen ze niet, so be it en leer er mee leven.

op hele delen van de wereld moeten ze overleven/ vechten voor een beetje vreten en leven ze in een tent.