Nu een huis kopen

Wil je even gezellig kletsen of dat ene grappige (auto)filmpje delen? Dat kan hier.
Plaats reactie
Gebruikersavatar
Philipoo
Berichten: 1522
Lid geworden op: 17 jan 2017, 00:09

Re: Nu een huis kopen

Bericht door Philipoo » 12 nov 2020, 18:37

Camiel schreef: 12 nov 2020, 18:08
Philipoo schreef: 12 nov 2020, 17:48
Elise schreef: 12 nov 2020, 17:47
Ik denk dat dat bouwdepot dan toch spaargeld moet zijn, want het rond krijgen van een hypotheek voor huis+bouwdepot zie ik niet snel gebeuren.
Jawel hoor. Taxatie van huis + taxatie van huis na bouwplannen. Dan kan je gewoon hypotheek krijgen voor het huis ná de verbouwing!
Dit dus idd. Voor 'leuke dingen' is de waardevermeerdering beperkt, dus bijv een nette keuken van 20 jaar oud vervangen in een jaren '90 huis voor eentje met Miele apparatuur en een wijnklimaatkast levert niet veel extra waarde op voor de taxatie (smaak of luxe is geen factor). Maar extra vierkante meters (al dan niet d.m.v. een dakkapel of uitbouw) of een jaren '70 huis met schrootjes en een originele badkamer compleet reviseren wel. Garage bouwen ook meen ik. En er is een bult milieu potjes voor vloer/muur/dakisolatie, vloerverwarming aanleggen, zonnepanelen en een warmtepomp zodat je van 't gas af kan, dat soort zaken.
En ook voor een 20 jaar oude keuken kan je nog een aardige hoop meefinancieren! Maar als jij er een keuken van 40K in wil gooien, krijg je denk ik de helft in de financiering mee en de andere helft moet dan uit eigen zak komen.

Elise
Berichten: 3554
Lid geworden op: 28 jun 2008, 11:03

Re: Nu een huis kopen

Bericht door Elise » 12 nov 2020, 19:10

Philipoo schreef: 12 nov 2020, 17:48
Elise schreef: 12 nov 2020, 17:47
Camiel schreef: 12 nov 2020, 17:19 Nu zou ik eerder geneigd zijn iets te zoeken van onder de 400K en daar dan maar een vet bouwdepot bij te nemen.
Ik denk dat dat bouwdepot dan toch spaargeld moet zijn, want het rond krijgen van een hypotheek voor huis+bouwdepot zie ik niet snel gebeuren.
Jawel hoor. Taxatie van huis + taxatie van huis na bouwplannen. Dan kan je gewoon hypotheek krijgen voor het huis ná de verbouwing!
Dus jij denkt dat als je zelf niks in te brengen hebt (spaargeld, overwaarde), je voor zeg 350k een huis kunt kopen, voor 100k kunt verbouwen en dan een hypotheek ter hoogte van 450k kunt krijgen?

Gebruikersavatar
Camiel
Berichten: 284
Lid geworden op: 21 sep 2014, 12:32

Re: Nu een huis kopen

Bericht door Camiel » 12 nov 2020, 19:24

Mits je met die 100K verbouwing ook daadwerkelijk 100K extra waarde toe kan voegen, dan is het antwoord ja. Maar als je luxere keuzes gaat maken zal het al snel zo zijn dat, als je 80K getaxeerde waarde toevoegt volgens de bank en 100K nodig gaat hebben, je die laatste 20 zelf moet bijleggen.

Sowieso alles wat je voor energiebesparing nodig hebt kun je gewoon 100% lenen.

Uiteraard is 'niks' aan spaargeld/overwaarde relatief want je moet veel dingen voorschieten etc, maar je kunt dus best zoals in bovenstaand voorbeeld met 20K cash een verbouwing van een ton doen.

Gebruikersavatar
Philipoo
Berichten: 1522
Lid geworden op: 17 jan 2017, 00:09

Re: Nu een huis kopen

Bericht door Philipoo » 12 nov 2020, 19:26

Camiel schreef: 12 nov 2020, 19:24 Mits je met die 100K verbouwing ook daadwerkelijk 100K extra waarde toe kan voegen, dan is het antwoord ja. Maar als je luxere keuzes gaat maken zal het al snel zo zijn dat, als je 80K getaxeerde waarde toevoegt volgens de bank en 100K nodig gaat hebben, je die laatste 20 zelf moet bijleggen.

Sowieso alles wat je voor energiebesparing nodig hebt kun je gewoon 100% lenen.

Uiteraard is 'niks' aan spaargeld/overwaarde relatief want je moet veel dingen voorschieten etc, maar je kunt dus best zoals in bovenstaand voorbeeld met 20K cash een verbouwing van een ton doen.
Dit dus. Maar als je nul eigen geld hebt worst een huis kopen hoe dan ook moeilijk elise..

Elise
Berichten: 3554
Lid geworden op: 28 jun 2008, 11:03

Re: Nu een huis kopen

Bericht door Elise » 12 nov 2020, 19:37

Natuurlijk wordt dat heel erg lastig als je zelf geen geld hebt, maar het ging mij meer om de uitspraak van Camiel.
Camiel schreef: 12 nov 2020, 17:19 Nu zou ik eerder geneigd zijn iets te zoeken van onder de 400K en daar dan maar een vet bouwdepot bij te nemen.
Als je zelf niks te bieden hebt wordt het behoorlijk lastig om een vet bouwdepot te regelen bovenop de koopsom/hypotheek.
Voor X verbouwen aan een bestaande woning en dan ook dezelfde X aan waarde toevoegen lijkt mij alleen mogelijk als je dan veel zelf kunt doen (jouw arbeid is dan de toegevoegde waarde). Maar als je alles moet uitbesteden lijkt het mij onmogelijk.

Gebruikersavatar
Philipoo
Berichten: 1522
Lid geworden op: 17 jan 2017, 00:09

Re: Nu een huis kopen

Bericht door Philipoo » 12 nov 2020, 20:47

Ligt dan vooral aan de taxatie die je erbij geregeld krijgt. Als jij mooi op papier hebt dat je 4 ton woning 5 ton waard wordt, dan kan je die ton overwaarde uitgeven aan je verbouwing. Dan moet het allemaal wel meezitten dat het lukt zonder extra kosten.

ivo-b
Berichten: 91
Lid geworden op: 20 aug 2009, 22:08
Locatie: Amsterdam

Re: Nu een huis kopen

Bericht door ivo-b » 12 nov 2020, 21:08

Als het kan zou ik altijd kopen ipv huren, ook voor korte periode van een jaar of 2 jaar. Ik ben in mijn jeugd zo ongeveer elk jaar verhuisd. Ouders hadden makelaarskantoren en vonden ons eigen huis nogal vaak goed passen bij het wensenlijstje van een zoekende klant. Dus die werd meestal al snel weer verkocht. Ook met bijkomende kosten nooit verlies, altijd winst. Soms 10k, soms 100k en op die manier behoorlijke stappen gemaakt met mooie huizen. Wel doodvermoeiend overigens, altijd verhuizen. Je houdt niet veel spullen meer over na een paar keer :D

Gebruikersavatar
Jan Terwolde
Berichten: 846
Lid geworden op: 18 jul 2018, 11:15
Auto: BMW 125D+330I Rotrex
Locatie: Gelderland

Re: Nu een huis kopen

Bericht door Jan Terwolde » 13 nov 2020, 07:05

Camiel schreef: 12 nov 2020, 17:19
Jan Terwolde schreef: 12 nov 2020, 16:53 Kun je het nog een starterswoning noemen voor meer als 400.000? Nu heb ik 4 jaar terug gekocht en in Gelderland dus niet de randstad dus misschien vertekend dat mijn beeld van de prijzen wel wat.

Edit: Al zitten we hier wel op DF waar 28x modaal normaal is :zwijntje:
Een gemiddeld huis kostte in 2016 244K en in 2020 340K :bag: Dus als jij destijds 3 ton heb betaald voor je huis (ik noem maar iets) zou die nu waarschijnlijk al ruim over de 4 ton heen gaan. Ook in Gelderland aangezien Amsterdammers en Utrechters steeds verder Gelderland in trekken om nog iets te kunnen kopen.

Maar dan nog, mijn huis is reeds opnieuw getaxeerd en kwam inderdaad een ton hoger uit. Nog steeds onder de grens van die vier ton en ik zie mijn eigen huis niet bepaald als een starterswoning met 120m2 woonoppervlak en genoeg grond voor paarden ect. Al was het wel mijn eerste koophuis en ben ik nog steeds geen 35.. :roll: (wel 6e huis ofzo). Maar serieus nodig is het echt niet, gewoon een vriendin zoeken die niets met paarden heeft :tooth: .

Gebruikersavatar
Jan Terwolde
Berichten: 846
Lid geworden op: 18 jul 2018, 11:15
Auto: BMW 125D+330I Rotrex
Locatie: Gelderland

Re: Nu een huis kopen

Bericht door Jan Terwolde » 13 nov 2020, 07:08

ivo-b schreef: 12 nov 2020, 21:08 Als het kan zou ik altijd kopen ipv huren, ook voor korte periode van een jaar of 2 jaar. Ik ben in mijn jeugd zo ongeveer elk jaar verhuisd. Ouders hadden makelaarskantoren en vonden ons eigen huis nogal vaak goed passen bij het wensenlijstje van een zoekende klant. Dus die werd meestal al snel weer verkocht. Ook met bijkomende kosten nooit verlies, altijd winst. Soms 10k, soms 100k en op die manier behoorlijke stappen gemaakt met mooie huizen. Wel doodvermoeiend overigens, altijd verhuizen. Je houdt niet veel spullen meer over na een paar keer :D
Doorvermoeiend idd! Daarom vier jaar besloten een huis te kopen wat we pas weg doen als we de tuin niet meer kunnen onderhouden.
Verhuizen ruimt wel op dat is zeker.

Gebruikersavatar
frank de jonge
Berichten: 9345
Lid geworden op: 04 aug 2006, 13:31
Locatie: Erica
Contacteer:

Re: Nu een huis kopen

Bericht door frank de jonge » 13 nov 2020, 07:58

Woningen zijn zo bizar hard gestegen. En ik denk dat het ook nog wel een tijdje zo zal blijven gezien de drukte die we ervaren met leveringen van betoncascos. Het is mega druk op de woningmarkt

Gebruikersavatar
dvh
Berichten: 16948
Lid geworden op: 05 mei 2009, 23:29

Re: Nu een huis kopen

Bericht door dvh » 13 nov 2020, 08:25

Het is druk op de woningsmarkt door

- vol nederland / teveel vraag te weinig aanbod
- vertragingen bij nieuwbouwprojecten door milieuregels
- corona en dus nog meer vertragingen
- lage rente vanuit de ECB

Er moet heel wat gebeuren wil de woningmarkt zakken.
Vol Nederland wordt niet zomaar leeg
Milieuregels blijven er nog steeds en worden na corona gewoon weer aangescherpt
Corona blijft wereldwijd voor logistieke vertragingen zorgen
En daardoor durft het ECB de rente niet omhoog te gooien bang voor de economische gevolgen ( al dan niet in NL , maar EU )

Online
Gebruikersavatar
Martijn_bmw
Berichten: 17675
Lid geworden op: 22 nov 2009, 13:32
Auto: BMW 435i & Z3 2.0i
Locatie: Baarn

Re: Nu een huis kopen

Bericht door Martijn_bmw » 13 nov 2020, 08:32

^^ Ik heb hetzelfde gevoel David. Maar met diezelfde argumenten werd in 2007-2008 ook de piek in de woningmarkt besproken.
Destijds ingestapt als starter en daarna heel wat jaartje flink onderwater gestaan :bag:

Kortom gevoelsmatig ben ik met je eens, maar door wat ik meegemaakt heb vanaf 2008 ben ik toch wat voorzichtiger geworden voor starters. Voor doorstromers zoals ik zelf afgelopen jaar heb gedaan is het allemaal niet zo spannend meer het is of hoog kopen en verkopen of laag kopen en verkopen.

Daarnaast is je huis voor mij geen belegging maar vooral iets wat gewoon noodzakelijk is en woongenot moet geven, en op bepaalde momenten in je leven maak je gewoon keuzes waar verhuizen bij hoort of het dan op dat moment nou hoog of laag is. Je gaat niet 5-10jr zitten kijken tot het volgende dal is.

En veelal wordt er alleen naar de hoge prijzen gekeken maar kijk vooral naar de maandlast.

of je nou 7jr geleden een huis voor 250k kocht en 6% hypotheek had of nu voor 350k koopt en 2% rente hebt.
30 jaar later is de annuïteit hypotheek in beide gevallen 0EUR en de maand bedragen zullen elkaar niet veel ontlopen.
De ene keer betaal je meer rente de andere keer wat meer aflossing (1.036 om 1.099 maandlast)

Richardt.
Berichten: 5413
Lid geworden op: 03 sep 2009, 11:29
Locatie: Emmen e.o.

Re: Nu een huis kopen

Bericht door Richardt. » 13 nov 2020, 08:48

Daarnaast is je huis voor mij geen belegging maar vooral iets wat gewoon noodzakelijk is en woongenot moet geven, en op bepaalde momenten in je leven maak je gewoon keuzes waar verhuizen bij hoort of het dan op dat moment nou hoog of laag is. Je gaat niet 5-10jr zitten kijken tot het volgende dal is.
Zo sta ik er ook in. Al heb ik de aankoop en verkoop van mijn eerste woning per ongeluk wel goed getimed. Geen westerse toestanden, maar in twee jaar tijd toch een rendement gemaakt waar ik absoluut niet tegenop kon sparen (zelfs na aftrek van de gemaakte onkosten).

Waar we nu zitten, zitten we ook goed voor een hele lange tijd als het moet. Verkopen doen we vast wel een keer, we zie dan wel hoe het totale plaatje eruit zit. Als we het kunnen betalen én het er voor over hebben, dan doen we het ongeacht wat de markt doet.

Maargoed, dat is makkelijk zeggen als je goed woont. Drie hoog achter, twee kinderen en maar één slaapkamer is wel een andere situatie.

Online
Gebruikersavatar
Wouter81
Berichten: 8569
Lid geworden op: 12 okt 2006, 11:29

Re: Nu een huis kopen

Bericht door Wouter81 » 13 nov 2020, 08:50

dvh schreef: 13 nov 2020, 08:25 Het is druk op de woningsmarkt door

- vol nederland / teveel vraag te weinig aanbod
- vertragingen bij nieuwbouwprojecten door milieuregels
- corona en dus nog meer vertragingen
- lage rente vanuit de ECB

Er moet heel wat gebeuren wil de woningmarkt zakken.
Vol Nederland wordt niet zomaar leeg
Milieuregels blijven er nog steeds en worden na corona gewoon weer aangescherpt
Corona blijft wereldwijd voor logistieke vertragingen zorgen
En daardoor durft het ECB de rente niet omhoog te gooien bang voor de economische gevolgen ( al dan niet in NL , maar EU )
Lijkt me een goede analyse inderdaad.

Ons huidige woning in 2013 gekocht, in het staartje van de vorige crisis. Stond 3 jaar (!) te koop, uiteindelijk in die 3 jaar een ton gezakt qua originele vraagprijs toen. Nu niet meer voor te stellen, tegenwoordig ben je je huis in 3 dagen kwijt zo ongeveer. Inmiddels is de taxatiewaarde ook alweer zo'n anderhalve ton hoger dan wat ik er destijds voor betaald heb. Leuk op papier maar uiteindelijk heb je er ook niet veel aan, al het andere wat je koopt is ook navenant duurder geworden.

Maar wij zitten hier meer dan prima. Vrijstaand, aan het water, ruime kavel en net beneden helemaal verbouwd.

Gebruikersavatar
Robin
Berichten: 40503
Lid geworden op: 01 feb 2006, 15:51

Re: Nu een huis kopen

Bericht door Robin » 13 nov 2020, 08:56

Wat DVH zegt inderdaad.

Online
Gebruikersavatar
Martijn_bmw
Berichten: 17675
Lid geworden op: 22 nov 2009, 13:32
Auto: BMW 435i & Z3 2.0i
Locatie: Baarn

Re: Nu een huis kopen

Bericht door Martijn_bmw » 13 nov 2020, 08:58

Belangrijkste wat ontbreekt in analyse van David en ook in 2008 hét probleem was...

Als de overheid (zijn ze weer) in een volgende crisis de leengrenzen weer aantrekt dan gaan de prijzen vanzelf dalen want hoe erg al die andere argumenten ook gelden en blijven gelden. Als gemiddeld gezien men het niet meer kán lenen omdat de eisen t.b.v. een hypotheek worden aangetrokken dan krijg je gewoon dat de vraag weer weg gaat vallen... en dan zakken de prijzen vanzelf mee, want er zijn altijd legio mensen die om wat voor reden dan ook van hun huis af moeten en niet kunnen wachten tot de crisis voorbij is.

Elise
Berichten: 3554
Lid geworden op: 28 jun 2008, 11:03

Re: Nu een huis kopen

Bericht door Elise » 13 nov 2020, 09:05

Martijn_bmw schreef: 13 nov 2020, 08:58 Belangrijkste wat ontbreekt in analyse van David en ook in 2008 hét probleem was...

Als de overheid (zijn ze weer) in een volgende crisis de leengrenzen weer aantrekt dan gaan de prijzen vanzelf dalen want hoe erg al die andere argumenten ook gelden en blijven gelden. Als gemiddeld gezien men het niet meer kán lenen omdat de eisen t.b.v. een hypotheek worden aangetrokken dan krijg je gewoon dat de vraag weer weg gaat vallen... en dan zakken de prijzen vanzelf mee, want er zijn altijd legio mensen die om wat voor reden dan ook van hun huis af moeten en niet kunnen wachten tot de crisis voorbij is.
Dan kan er ook weer een nieuw seizoen van "Uitstel van Executie" gemaakt worden :bag:

Gebruikersavatar
dvh
Berichten: 16948
Lid geworden op: 05 mei 2009, 23:29

Re: Nu een huis kopen

Bericht door dvh » 13 nov 2020, 09:14

Klopt Martijn. Maar wanneer komt er een volgende economische crisis. Deze 'corona-crisis' is voor een groot deel van de bevolking geen financiële crisis. ( een groot deel, voor sommige wel... Maar relatief is dat alsnog een klein deel. )

Maar goed. De vorige bankencrisis van 2007/2008 is 'geëindigd' met een open einde. Daar gaat nog een keer een vervolg op komen. Maar wat moet je in de tussentijd? Gewoon doorgaan met alles. Zorgen dat je overheadkosten onder controle zijn. Wel is het nu zo dat je niet zoveel onzin mee kan financieren in je hypotheek als voor 2007. Dus de hypotheek die gegeven wordt ( al dan niet met eigen inleg ) is meer gebaseerd op het huis&de grond. En niet de koelkast, de verbouwde inrichting en die extra wintersport..

Uiteindelijk, wat er ook gebeurd. Dit blijft voorlopig staan als een huis..
- vol nederland / teveel vraag te weinig aanbod
Het wordt niet leger. Alleen maar voller. Dus grond zal gewoon steeds waardevoller worden.
Milieuregels kunnen versoepeld worden. Of aangescherpt. Corona kan voorbij gaan, of blijven. Maar Nederland blijft vol. Dat loopt niet zomaar leeg. Als het wel leeg loopt is dat omdat het corona-virus muteert en 85% van de wereldbevolking het loodje legt. Als je dan 'geluk' hebt over te blijven zal de wereld er wellicht heel anders uitzien. Waarschijnlijk is een hypotheek die onder water staat een van je laagste zorgen.

Online
KoenM
Berichten: 1232
Lid geworden op: 06 dec 2009, 14:58
Locatie: Amsterdam

Re: Nu een huis kopen

Bericht door KoenM » 13 nov 2020, 09:18

Volgens mij zijn de leenregels nu ook niet te vergelijken met 2008/2009. Aflossingsvrij is niet meer mogelijk, en ook meer dan 100% lenen niet meer.

Zoals al eerder aangehaald los je tegenwoordig 10% af in de eerste 5 jaar. Daarmee heb je echt al weer een buffertje voor een eventuele prijsdaling.

Op de top van de markt 110% van jouw hoge bieding lenen en dan niet aflossen vraagt om problemen natuurlijk..

Gebruikersavatar
Camiel
Berichten: 284
Lid geworden op: 21 sep 2014, 12:32

Re: Nu een huis kopen

Bericht door Camiel » 13 nov 2020, 09:30

Jan Terwolde schreef: 13 nov 2020, 07:05 gewoon een vriendin zoeken die niets met paarden heeft :tooth:
Te laat :bag:

Gebruikersavatar
duifjes.com.
Berichten: 335
Lid geworden op: 09 mar 2017, 09:00
Auto: Ja heb ik

Re: Nu een huis kopen

Bericht door duifjes.com. » 13 nov 2020, 09:42

Vroeger altijd huizen gekocht, nu huur ik en voel me daar heeeeel goed bij! Zou nu niet anders willen, heb wel geluk afgelopen jaren qua mega mooie plekken, voor niet teveel geld.

Woon nu buitenaf in de buurt van Deventer 3000m2 grond jaren 70 bungalowachtig...dikke prima ik vermaak me hier wel. Nieuwe cv-ketel ff huiseigenaar bellen en klaar, afgelopen zomer alles rondom geschilderd kost dan ook niets ;)

Hiervoor in Fryslan valkbij zee, hele boerderij met schuur waar wel 6 auto's en camper in konden staan.....

Op termijn wellicht samenwonen op een leuke plek in NL en overwinteren ergens, of 50/50 Zweden en bijv Portugal....we gaan t zien :)

Gebruikersavatar
Robin
Berichten: 40503
Lid geworden op: 01 feb 2006, 15:51

Re: Nu een huis kopen

Bericht door Robin » 13 nov 2020, 10:08

Wat DVH en KoenM zeggen betr de 2008 crisis vs deze crisis. Inderdaad. Onvergelijkbaar imho, de huizenprijzen gaan nu skyhigh ipv toen ze meteen instortten waar je bij stond(sept 2008?)

Gebruikersavatar
Camiel
Berichten: 284
Lid geworden op: 21 sep 2014, 12:32

Re: Nu een huis kopen

Bericht door Camiel » 13 nov 2020, 10:21

Nou ja voordat ze écht gingen zakken was het wel een paar jaar verder. 2013/2014 ofzo was het dieptepunt.

Enerzijds wordt er nu meer afgelost, dat klopt. Maar aan de andere kant kon je in 2013 nog maar 30% van het tweede inkomen mee financieren, en in 2021 wordt dat 90% van het tweede inkomen. Maar zodra je aan 2x 100% zit in 2022 kan er nog maar aan 2 knoppen gedraaid worden; rente nóg verder omlaag, of een groter deel van het inkomen toewijzen aan woonlasten. En dan haal je extra risico de markt op doordat (als 1 van de 2 in een 'minder stabiele sector' of ZZP werkt en er is een na-ebbend effect van bijv de coronacrisis, of er komt over 3 jaar een of ander zeehondenvirus) één inkomen vaak al niet toereikend is.

Op microniveau is 'nederland is voller' en immigratie misschien her en der een probleem voor de wachtlijsten van sociale huur. En er is inderdaad te weinig doorstroming omdat het aanbod niet past bij de vraag (het is vaak; ofwel een slaapkamer en 60m2, ofwel een rijtjeshuis van 120m2, en veel ouderen zitten in een veel te groot huis en komen nooit meer op de bovenverdieping). Maar voor de werkelijke oorzaak van de huizenprijzen haal ik regelmatig dit onderstaande plaatje aan;

Afbeelding

Gebruikersavatar
Erik
Berichten: 1757
Lid geworden op: 01 feb 2006, 19:18
Locatie: NL centraal

Re: Nu een huis kopen

Bericht door Erik » 13 nov 2020, 12:22

KoenM schreef: 13 nov 2020, 09:18 Volgens mij zijn de leenregels nu ook niet te vergelijken met 2008/2009. Aflossingsvrij is niet meer mogelijk, en ook meer dan 100% lenen niet meer.

Zoals al eerder aangehaald los je tegenwoordig 10% af in de eerste 5 jaar. Daarmee heb je echt al weer een buffertje voor een eventuele prijsdaling.

Op de top van de markt 110% van jouw hoge bieding lenen en dan niet aflossen vraagt om problemen natuurlijk..
Aflossingsvrij is nog steeds mogelijk hoor.....alleen niet als starter.

Elise
Berichten: 3554
Lid geworden op: 28 jun 2008, 11:03

Re: Nu een huis kopen

Bericht door Elise » 13 nov 2020, 12:25

Gezien de lage rentes zijn er ook velen die aflossingvrij kiezen in de wetenschap dat ze niet voor aftrek in aanmerking komen.

Plaats reactie

Wie is er online

Gebruikers op dit forum: Bing [Bot], Fasteddie2, HansD, MarcF, SAH, sitechris, Wouter81 en 21 gasten